南京二手房纠纷：55万买的房子，房主儿子在楼道窗口跳下去，算不算凶宅

房子外面的楼道窗口有人跳下去，房子里没死过人，所以在法律上它不是凶宅，退不了。

结果先摆出来：买方全部诉讼请求被驳回。解约没支持，双倍返还定金10万元没支持，19704.4元装修费也没支持。

2026年1月13日，钟某和黄某签《房屋买卖合同》。钦州一套102.66平方米的房子，总价55万元，当天付定金5万元，尾款50万元最迟7月20日结清。合同另写两条：卖方违约导致交易不成，双倍返还定金并赔装修费7万元；买方找到下家后，卖方3天内配合过户。

钟某本人是房产中介。交完定金，房子交给他装修，装修花了19704.4元。装完准备转手，2026年5月他找到客户，也就在这时听说了那件事。

2025年9月9日凌晨，黄某的儿子杜某在房屋外、电梯口旁的窗口坠楼身亡。公安机关的出警证明写得清楚：死者杜某，在电梯口旁窗口坠楼，并非在室内坠楼。

钟某起诉，主张黄某签约时隐瞒重大信息，构成根本违约或者欺诈，要求解约、双倍返还定金10万元、赔装修损失。

法院怎么认定？

驳回的理由可以拆成三层，一层比一层窄。

第一层，位置。非正常死亡发生在小区公共区域，不在房屋专有部分内。这一句直接把“凶宅”认定挡在门外。

第二层，影响。判决原话是“客观上也不影响房屋的使用价值”，也不构成影响购买意愿的重大瑕疵信息。这句话留了口子——死亡如果发生在室内，结论会不一样。

第三层，义务。合同里没有约定卖方要告知此类事项，法律也没有把“公共区域发生过非正常死亡”列为法定主动告知义务。没有告知义务，就谈不上欺诈，也谈不上重大误解。

三层都过了，才轮到“根本违约”这个结论：合同目的没有落空，房子能住能卖，法定解除条件不成立。

这里有个容易忽略的地方——法院并没有说黄某“可以不告知”，说的是“没有主动告知的义务”。这两句话在判决里的分量完全不同，前者是价值判断，后者是举证责任的分配。

没有主动告知义务，不等于可以撒谎

判决里那句“不属于法定应当主动告知义务”，常被读成“卖方什么都不用说”。这是误读。

法律不主动要求披露，和卖方主动作出虚假陈述，是两件事。买方如果问过“这房子出过事没有”，卖方答“没有”，这就是陈述，不再是沉默。陈述虚假，第一百四十八条就回来了。

本案原告吃亏就吃在这里：他从头到尾没有主张黄某作过任何虚假陈述，只主张“你没主动告诉我”。一个是作为，一个是不作为，法律评价差着一整条街。

中介买来转手，这个身份帮了倒忙

判决书里专门点了一句：钟某系房产中介人员。这不是随口一提。

对普通买房人，法院审查“重大误解”时会宽松一些——一辈子买一两套房，信息不对称是客观的。对专业从业者，标准就往上提：你比一般买方更懂怎么查、更懂该问什么，注意义务也更高。

本案还有一层：钟某买这套房是为了转手，合同里写着“乙方找到买家后，甲方需在3天内配合过户”。投资性购房对“居住意愿”的依赖本来就低，主张“如果知道就不会买”，说服力要打折扣。

法条原文

《中华人民共和国民法典》第一百四十八条：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

凶宅不是法律术语，是三层判断

翻遍民法典，找不到“凶宅”两个字。它是二手房交易里长出来的说法，落到判决上要靠三个具体问题撑住。

死在哪。室内专有部分，还是楼道、电梯厅、天台、小区花园。这是第一道门槛，也是最硬的一道。本案就卡在这里。

怎么死的。自杀、他杀、意外，还是病故。病故、老死一般不构成瑕疵；凶杀、自杀、死后很久才被发现的，才具备“影响居住意愿”的可能。

卖方知不知道。不知道，谈不了欺诈；知道却编造“房子很干净”“没出过事”，那就是虚假陈述。买方明确问过、卖方明确答没有，这一问一答就把告知义务坐实了。

哪些能退，哪些退不了

• 能退：死亡发生在房屋专有部分内，卖方明知却隐瞒，或者被问到时明确否认。
• 能退：合同或补充协议写明“未发生过非正常死亡”，事后查明不实，按约定处理。
• 能退：买方书面询问过，卖方书面答复“没有”，事后有证据证明其知情。
• 能部分退：中介明知情况仍促成交，可向中介主张相应责任。
• 退不了：死亡发生在楼道、电梯厅、天台等公共区域。本案就是这样。
• 退不了：买方本身是中介或者专业投资者，法院对“重大误解”的审查会更严。
• 退不了：合同没有任何相关约定，买方也没问过，事后仅以“心里不舒服”主张解约。

律师提示

这类纠纷的分水岭不在法庭，在签约前的十几分钟。

问，而且要写下来。别口头问“这房子干净吗”，要在补充协议里落一句：卖方确认该房屋内未发生过自杀、他杀等非正常死亡事件。一句话，把法定告知义务变成约定义务，后面举证责任的分量完全不一样。

问的范围要写清。本案争的就是室内还是室外。买方如果在意整层、整栋，得写成“本房屋及所在楼层公共区域”。不写，法院只能按最窄的理解走。

定金和违约金别一起要。定金罚则和违约金条款只能择一适用，本案原告要的是双倍返还定金10万元另加装修费，这个组合本身就要先过“能不能并用”这一关。真打起来，先算清哪条路径金额更高再定诉请。

装修投入单独留证。19704.4元这个数字能拿出来，是因为有票据。装修费在解约之诉里属于信赖利益损失，前提是合同能被解除；解除不成立，这笔钱连讨论的机会都没有。

还有一句得说清：这类案子各地裁判确实不统一。同样是非正常死亡，发生在隔壁、同层走廊、楼上，有的法院认定为重大瑕疵支持解约，有的认为与房屋无关驳回。差一层楼，可能就是两个结果。

本文仅供普法学习交流使用。素材来源：广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院一审判决（中国裁判文书网公开），《半岛晨报》2026年11月14日报道。

本文作者：丁传明律师（北京市隆安（南京）律师事务所，2017年执业至今）

擅长领域：劳动仲裁、合同纠纷、公司法、婚姻家事、强制执行

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本文不构成正式法律意见，具体案件请携材料当面咨询

拿不准自己属于哪种情况，可以先听听律师怎么判断。