南京二手房纠纷：214万买到凶宅还拆了承重墙，法院为什么判全额退房

“凶宅”不是法律概念，但隐瞒它，可能构成根本违约。

上海静安区法院11月10日披露的一起二手房案，判得挺干脆：合同解除，214万元购房款全额返还，卖家另付违约金8万元，还要配合把房子重新登记回自己名下。一审判决，双方都没上诉。

时间线不复杂。2025年4月，周女士经中介介绍看中严先生名下的一套房子，签了总价214万元的买卖协议；5月签《上海市房地产买卖合同》；6月完成不动产交易登记。

交房之后，问题一件一件冒出来。

先是承重墙。周女士比对原始户型图，发现承重墙被拆改过，物业上门巡查后当场下发整改通知书，要求限期恢复墙体结构。

再是邻居和物业口里漏出来的事：2019年这套房子装修期间出过安全事故，一名装修工人被倒塌的板材砸中身亡，家属还在屋内搭过灵堂祭奠。

两件事，卖家全程没提过一个字。

法院怎么认定？

法院把两处隐瞒分开评价，落点却是一个。

承重墙这块属于物的瑕疵。交付时墙体确实处于被拆改状态，卖家未履行披露义务，瑕疵担保责任跑不掉。

非正常死亡这块，法院没有生造“凶宅”的法律概念，而是从生活禁忌入手：多数人不愿买发生过非正常死亡的房子，这会影响购买意愿、居住感受，也会影响市场价值。对自住买家来说，这是决定买不买的重大信息。

两项加在一起，认定为根本违约：合同目的实现不了，解除权成立。

赔偿数额也值得看。不是按合同约定的违约金比例机械计算，而是综合卖方过错、合同履行进度、买方实际损失，酌定8万元。房子已经过户、钱已经付清，恢复原状的成本由违约方承担。

法律怎么规定的？

《民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

《民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《民法典》第六百一十七条：出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任。

“凶”到什么程度要告知

这一块实务里争议最大，也最需要说细。

室内发生非正常死亡，比如自杀、凶杀、意外坠亡、装修事故致死，通常认定属于应当披露的重大信息。本案的死亡发生在屋内，家属还在屋内设过灵堂，指向性很强。

小区公共区域发生的死亡，比如有人从楼顶坠落到公共平台、在电梯里猝死，多数法院不认为属于房屋本身的瑕疵。房子没问题，是小区出了事。

自然死亡、病逝，一般不构成披露义务。人都有生老病死，老人在家中安然离世，不影响房屋使用价值，也不在生活禁忌的范围内。

时间因素会被考虑。有法院把“死亡事件距今多久”作为衡量尺度，事情已经过去十几年、周边早就没人记得的，主张撤销或解约的难度明显上升。本案是2019年的事，2025年交易，中间隔了六年。

承重墙这条线，比凶宅更硬

承重墙拆改是另一回事，它不靠“生活禁忌”这种价值判断，靠的是硬规定。

房屋承重结构被擅自拆改，属于影响房屋安全使用的重大瑕疵，主管部门可以责令限期恢复，拒不恢复的还会被处罚。买卖中卖家隐瞒这一状态，买家的抗辩理由比“凶宅”扎实得多。

实务里，买家能用的手段有两层：要求限期恢复并承担费用；恢复不了或者卖家不配合，直接主张解除合同。

看房时怎么发现？对原始户型图。物业档案里一般存着竣工图，业主本人也能调取。这一步比看装修新旧有用：墙拆了再砌，表面刷得再平，户型图上对不上。

8万元违约金是怎么酌出来的

合同里通常写着“违约金按总价款的百分之多少”，本案没按那个算式走。

《民法典》第五百八十五条给的是双向阀门：约定的违约金低于损失可以增加，过分高于损失可以适当减少，法院还有权根据当事人的请求调整。所以买卖合同里写20%、30%的，真到判决，落到实处的往往是实际损失加一点。

本案的算法是综合三项：卖方过错程度（两处重大问题，全程隐瞒）、合同履行进度（房款付清、过户完成，恢复原状的成本高）、买方实际损失（资金占用、重新找房的差价、已支付的税费）。8万元是这么来的，不是按比例算出来的。

中介那一头，能不能一起索赔

本案没有把中介列为被告，但这类纠纷里，买家常常会问这一句。

中介的义务是如实报告。《民法典》第九百六十二条：中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告；故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

关键在于“知不知道”。中介带着看房、陪同签约，房屋有没有拆改承重墙，物业那里有整改记录，说完全不知情很难。真要走这一步，去调中介的带看记录、房屋状况说明书，看它有没有做过核验。

哪些能退房，哪些只能要赔偿

• 能退房：卖方明知屋内发生非正常死亡，全程隐瞒，买方买房用于自住。
• 能退房：承重墙被拆改且拒不恢复，房屋存在结构安全隐患。
• 能退房：房屋被查封、被限制转让，根本无法办理过户。
• 只能要赔偿：卖方已口头或书面告知过相关情况，买方仍决定购买。
• 只能要赔偿：死亡事件发生在小区公共区域，或属于自然死亡、病逝。
• 只能要赔偿：瑕疵可以修复，修复后不影响居住，买方也愿意继续履行。

律师提示

签约前能做的功课，比事后打官司省力得多。

去物业和居委会问一圈。装修备案记录、事故记录、投诉记录，一般都留档。问的时候别只问卖家，问邻居、问保安，一句话往往就出来了。

合同里加一条披露条款。写明卖方保证房屋内未发生过非正常死亡事件、未擅自拆改承重结构，如有隐瞒，买方有权解除合同并要求赔偿全部损失。这一条写进去，举证责任的分量就不一样了。

付款节点要卡住。本案是6月完成登记、交房后才发现问题，钱已全部付出去，只能靠诉讼往回要。留一部分尾款到交房验收后付，谈判筹码会大得多。

至于“凶宅”怎么认定、贬值多少，各地裁判尺度差别不小，同一个城市不同法院也有判法不一致的。真遇上，先看本地近两年的同类判决，别拿外地案例套。

本文仅供普法学习交流使用。素材来源：上海市静安区人民法院2026年11月10日披露的房屋买卖合同纠纷案例。

本文作者：丁传明律师（北京市隆安（南京）律师事务所，2017年执业至今）

擅长领域：劳动仲裁、合同纠纷、公司法、婚姻家事、强制执行

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本文不构成正式法律意见，具体案件请携材料当面咨询

拿不准自己属于哪种情况，可以先听听律师怎么判断。