南京二手房违约怎么赔：贷款没批下来，55.6万违约金三级法院都没减

55.6万，一审、二审、再审审查，三级法院一个数，谁也没给减。

一套278万元的房子，买方交了2万元定金，贷款没批下来，房子没买成，最后判赔成交价的20%。

2023年8月10日，黄某与王某、一家置业经纪公司签了《房屋买卖合约》，买王某名下的房子，总价278万元，当天付定金2万元。付款方式写的是按揭：黄某去申请30年期、222万元银行贷款。

合约第十一条埋下了后面所有的麻烦。任何一方违约，守约方有权解除合同，并有权要求违约方按定金法则或者相当于成交价20%的标准赔偿，违约方还要承担对方追讨支出的律师费、调查取证费和差旅费。

贷款没批下来。王某发了两次律师函催告履行，没有结果。2024年6月4日，王某发函解除合同，起诉要求55.6万元违约金，外加1万元律师费。

黄某的抗辩集中在一点：20%太高，应该按定金处理，最多没收2万元。

一审判决：违约金556000元，律师费10000元，一审受理费4730元、保全费3350元由黄某负担。对“过高”的主张，一审只回了一句：未提交证据予以证明，不予采纳。

二审驳回上诉，维持原判。再审审查驳回申请。高院的说理很短：合同有效，买方因自身原因没在合理期限内付款，构成违约；一、二审按约定判20%并无不当；主张过高但没提交充分证据，不予采纳亦无不妥。

法院怎么认定？

这个案子的价值在于，它把违约金调减这条路的门槛摆出来了。

选择权在守约方。合同同时约定了定金和违约金，违约方没有“退回到没收定金”的选项。二审把话说得很直白：违约方对违约责任的适用并无选择权。

举证责任在违约方。想减，得先证明“过分高于损失”，只喊高不行。三级法院的口径完全一致，都落在“仅主张、未举证”这六个字上。

调减要看四样东西：履约期间、催告情况、双方过错、市场背景。本案里，卖方两次书面催告、自己无过错，买方持续八个月不付款、不解除、不协商，房地产市场下行还让卖方错过了交易机会。四项摆在一起，法院找不到往下减的理由。

恶意违约这一层更关键。催告两次仍消极不履行，行为形态正好落在“恶意违约请求减少违约金一般不予支持”的范围内。

还有一处细节容易被忽略：定金要折抵。既然选了违约金，2万元定金不能既没收又计入违约金，应当返还并在违约金里扣掉。这一点二审主动处理了。

法律怎么规定的？

《民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

《民法典》第五百八十八条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

“过分高于”到底怎么量

《最高人民法院关于适用民法典合同编通则的解释》第六十五条给了标尺：以违约造成的损失为基础，兼顾合同主体、交易类型、履行情况、过错程度、履约背景来衡量。约定违约金超过损失的百分之三十，一般可以认定为过分高于。

百分之三十是参照线，不是天花板。反过来看，损失怎么算才是真功夫。二手房交易里，卖方的损失至少有三块：房价下跌的差价、多持有的时间成本、重新挂牌再成交的费用。三块都要证据，评估报告、同小区成交记录、二次出售合同、空置期的物业水电单，能拿出来的越多，比例越站得住。

买方想减，就得对着这三块一项项往下压。压不动，20%就落得下去。

定金和违约金，为什么只能选一个

两条规则同时存在时，法律把选择权交给了守约方，不是违约方。

这一点常被误解成“哪个便宜按哪个赔”。真实规则是：守约方选违约金，定金就要返还并折抵；守约方选定金法则，就只能拿定金，不能再要违约金，定金不够补损失的，可以另行主张超出部分。

本案买方想要的是“只没收2万元”，等于替对方做了选择，法律上不成立。

两张清单：违约金能减的，和减不掉的

有机会减下来的：

• 守约方几乎没有实际损失，比如房子解约后很快以更高价卖掉，差价是正的；
• 违约方有正当理由，比如贷款被拒源于银行政策收紧、卖方材料没配合，不是自己征信或收入问题；
• 违约后主动协商、积极补救，愿意承担中介费和已发生的实际支出；
• 约定比例明显畸高，超过总价30%以上，而损失能算得很清楚。

基本减不掉的：

• 收到书面催告后仍长期不履行、不协商、不解除，被认定为恶意违约；
• 只口头主张“太高”，拿不出任何损失证据；
• 违约原因是自身征信、收入、材料造假，责任全在自己；
• 合同已明确约定20%的赔偿标准，签约时双方对后果有预期。

律师提示：要注意什么？

按揭买房的人最容易漏掉这一条。合同里只写“买方申请贷款”，没写“贷款未获批准时怎么退出”，一旦被拒，违约责任全落在买方身上。

可以加的条款：贷款未获批准，或者批准金额低于约定数额的，买方有权在约定天数内书面通知解除，双方互不承担违约责任，已付定金和房款全额退还。卖方不一定同意，谈了总比没谈强。

已经在纠纷里的一方，动作要快。守约方发催告函要留痕，函件写清期限和解约后果；违约方收到催告后继续沉默，庭上很难解释。争议进入诉讼后，主张调减的一方要在举证期限内把损失证据交上去，一审不提、二审才提，法院通常不认。

各法院对“总价20%”这类比例型违约金的容忍度不完全一样，同一个比例在不同城市、不同年份可能得出不同结果，这一点我没法给统一答案。

本文仅供普法学习交流使用。素材来源：人民法院公开裁判文书及承办法院对外发布的案例解读。

本文作者：丁传明律师（北京市隆安（南京）律师事务所，2017年执业至今）

擅长领域：劳动仲裁、合同纠纷、公司法、婚姻家事、强制执行

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本文不构成正式法律意见，具体案件请携材料当面咨询

拿不准自己属于哪种情况，可以先听听律师怎么判断。