南京二手房纠纷：30万首付交了才知房子被查封，钱还能不能要回来

房子被法院查封，买卖合同不一定无效，但一定过不了户。买家的正确动作是解除合同、要回已付款。

30万。这是宁夏灵武一位买家交出去的首付款，交的时候房子已经被查封了。

房主王某欠债涉诉，名下那套房被法院依法查封。他急着筹钱，没跟买家李某提这件事，通过中介签了房屋买卖合同，收了30万首付。

一直到双方去不动产登记中心办过户，李某才看到窗口的答复：该房屋处于司法查封状态，无法办理转移登记。

之后是常规的拉锯。李某多次找王某协商退款，被拒。只能起诉。

法院怎么认定？

法院的落点不在“合同有没有效”，在“合同还能不能履行”。

房主明知房屋已被查封，故意隐瞒，与买家签约并收取首付。查封意味着在解封之前不可能完成过户，买房的合同目的落空。这个落空不是买家造成的，是房主一手造成的。

判决支持两项：解除房屋买卖合同，退还已付房款。

这里有个容易被误解的点。查封房买卖合同，法院通常不认定无效。查封属于对处分权的限制，违反它会产生不能过户的后果，但不当然让合同归于无效。买家手里握着的是一份有效但履行不了的合同——这正是可以主张解除、并要求赔偿的理由。

法律怎么规定的？

《民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

《城市房地产管理法》第三十八条：下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

查封的房子，为什么还能挂出去卖

因为挂牌不需要查册。

中介平台上的一条房源，只要房主报了价、给了钥匙，就能挂。查封信息只在不动产登记系统里，中介不去查、或者查了不说，买家看到的是一套“正常”的房子。

真正会拦下来的是两个环节：网签和过户。有的城市网签时就核验查封状态，有的城市拖到过户窗口才提示。这套房子是在过户环节才发现，说明前面的流程全走通了。

这就是“签合同前查册”这句话从不动产登记联网说到现在、仍然有人吃亏的原因。它不靠信任，靠一张纸。

首付能退，定金不一定能全退

这两个词日常口语里经常混着用，法律后果差得远。

首付是价款的一部分。合同解除了，收的钱没有合法依据，该退。本案30万就是这种性质。

定金是担保。交定金的一方违约，定金不退；收定金的一方违约，双倍返还。买家如果要的是“退定金”，先得把违约方定下来。

本案还有一层值得记：房主隐瞒查封，属于根本违约。买家除了要回本金，还可以主张房屋差价损失、中介费、贷款办理费用。这些要另行提出，法院不会主动替你加。差价损失最难举证——同小区、同户型、同时段的成交价，最好在起诉前就固定下来，网签记录、中介挂牌价截图、评估报告都能用。

签合同之前，48小时能查完的三样

这三样都不难，难的是想起来去查。

不动产登记查询。带身份证到不动产登记中心，或者通过当地政务App查“不动产登记信息查询”，能看到查封、抵押、预告登记。查封信息最关键，有没有、什么时候封的、谁申请的，一目了然。

房主的涉诉情况。中国裁判文书网、人民法院公告网、执行信息公开网，按姓名加身份证后四位检索。有在执案件的，房子随时可能被查封。

中介的书面承诺。让中介在居间合同里写明“已核查房屋权属，无查封、无抵押、无异议登记”，并约定不实的赔偿责任。中介为了促成交易，口头说“没问题”的成本是零，写进合同的成本不是零。

哪些情况能照这个判，哪些不适用

• 能照：签约时房屋已被查封，卖方明知且未告知，买方付款后无法过户。
• 能照：卖方在签约后、过户前因自身债务导致房屋被查封，且无力解封。
• 能照：合同约定“卖方保证房屋权属清晰、无查封”，卖方违反该保证。
• 不适用：买方签约时已知查封事实，仍约定由卖方筹款解封后过户，愿意承担风险。
• 不适用：查封已解除、过户已完成，买方事后以“曾经被查封”为由要求解除。
• 不适用：买方自身原因导致贷款批不下来、无法付款，反过来主张卖方违约。

律师提示：要注意什么？

刚发现查封、还没起诉的时候，先做一件事：申请财产保全，查封这套房。听起来矛盾——房子已经被查封了还保什么？要看是谁封的。如果是别的债权人封的，保全能锁定顺位；如果查封即将到期，续封能防止房子被解封后又被别人抢先处置。

已经付款、卖方拒不退款，起诉时把诉讼请求写全：解除合同、返还房款、支付利息、赔偿损失。只写“退还购房款”，法院就只判这一项。

还有一个时间点要盯住：解除权有期限。法律没有规定统一的解除权行使期限，但对方催告后在合理期限内不行使的，解除权消灭。收到卖方“你到底买不买”的书面催告，别拖。

说句实话，查封房交易的裁判尺度各地不一样。有的法院直接判解除退款，有的会先看卖方有没有在合理期限内解封的可能，给一段宽限期。同一个城市，不同法院的把握也有出入。付款前查一次，比事后打两年官司划算。

本文仅供普法学习交流使用。素材来源：宁夏灵武市人民法院公开发布的二手房买卖合同纠纷案例。

本文作者：丁传明律师（北京市隆安（南京）律师事务所，2017年执业至今）

擅长领域：劳动仲裁、合同纠纷、公司法、婚姻家事、强制执行

咨询电话：159-9649-7776（电话与微信同号）

本文不构成正式法律意见，具体案件请携材料当面咨询

拿不准自己属于哪种情况，可以先听听律师怎么判断。