南京房产给子女：买卖、赠与、继承三条路怎么选，税费差在哪

把房子给子女有三条路：买卖、赠与、继承。三条路的税费结构完全不同，而且会影响子女将来再出售时的税负。只看眼前省多少税，往往会吃大亏。

“赠与是不是最省钱？”这是很多父母的默认想法。实际算下来，未必。

路径一，买卖。按二手房交易缴税，包括契税、增值税及附加、个人所得税（满五唯一可免）。优点是子女取得房屋的“原值”高，将来再出售时计税基础清楚，差额小。

路径二，赠与。直系亲属之间的赠与，在增值税、个人所得税上有优惠，但契税通常按核定价格的一定比例征收，且子女取得后的“原值”按赠与时的计税价格确定。将来再出售，若不满五唯一，差额可能被放大。

路径三，继承。法定继承免征契税，税负最轻，但只能在被继承人去世后发生，且需要办理继承公证或诉讼，时间成本高。

选择逻辑：如果子女打算长期自住、不打算出售，赠与或继承更省；如果子女几年内可能出售，买卖反而更划算，因为取得成本高、将来差额小。具体税率与优惠以南京市税务部门现行口径为准，办理前必须现场核算。

还有一个常被忽略的风险：赠与在财产转移前原则上可以撤销（公证赠与除外）；如果父母担心子女不孝，可以写附义务赠与，约定赡养内容。

法院怎么认定？

税务部门按交易实质核定计税价格，赠与、买卖、继承适用不同的计税规则。父母子女之间以明显偏低价格“买卖”的，税务部门可以核定调整。

法律怎么规定的？

赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。

——《中华人民共和国民法典》第六百五十七条（现行有效）

这条规定怎么理解？

第六百五十七条把赠与定义为无偿给予财产、受赠人表示接受的合同。它的法律性质决定了：赠与完成前可以撤销、赠与原则上不产生对价、赠与的税基与买卖不同。理解这三点，才能算清“哪条路更省”。

哪些情况适用、哪些不适用？

可以主张的情形：

• 子女长期自住、不出售，赠与或继承更省税
• 子女可能几年内出售，买卖可提高取得成本
• 父母希望保留控制权，可写附义务赠与
• 法定继承免征契税，但需办理公证或诉讼

难以支持的情形：

• 以为赠与一定比买卖省钱，不核算后续出售税负
• 以明显低于市场价“买卖”规避税费
• 赠与后反悔，认为随时可以要回
• 继承未办理公证或判决，直接要求过户

律师提示：要注意什么？

做决定前做一张三列对照表：眼前税费、子女将来出售的税负、办理时间。三项一起算，答案往往和直觉相反。带上房产证和子女名下房产情况，去税务窗口做一次预核，比在网上查攻略准得多。

本文依据《中华人民共和国民法典》赠与合同条文整理，条文原文可在国家法律法规数据库按条号核对；具体税率与优惠以南京市税务部门现行规定为准。

本文仅供普法学习交流使用。

本文作者：丁传明律师（北京市隆安（南京）律师事务所，2017 年执业至今）
擅长领域：劳动仲裁、合同纠纷、公司法、婚姻家事、强制执行
咨询电话：159-9649-7776（电话与微信同号）
本文不构成正式法律意见，具体案件请携材料当面咨询

拿不准自己属于哪种情况，可以先听听律师怎么判断。