南京共有房产怎么分割：按份共有、共同共有、四种分割方式

共有房产分割，先看是按份共有还是共同共有：按份共有人可以随时请求分割，共同共有人要在共有基础丧失或者有重大理由时才能请求分割。分割方式有实物分割、变价分割、折价补偿、维持共有四种。

兄弟姐妹共有一套老房、朋友合伙买了一套房、离婚后房产还没分割——三种情形，规则并不一样。

按份共有：各共有人按份额享有所有权。没有约定不得分割的，可以随时请求分割；约定了不得分割的，有重大理由仍可请求。分割时按份额确定，多占的折价补偿。

共同共有：基于家庭关系、夫妻关系等产生。共有的基础丧失（如离婚、家庭关系解体）或者有重大理由时，可以请求分割。分割时原则上均等，但会考虑贡献大小、生活需要。

四种分割方式：一是实物分割，适用于可以物理分割的房产（如独栋、可分层的房屋）；二是变价分割，拍卖、变卖后分配价款；三是折价补偿，房屋归一方，按评估价向其他人支付补偿；四是维持共有，法院认为分割会显著损害价值的，可以判决暂不分割。

程序要点：协商不成的，提起共有物分割纠纷之诉；诉讼中可申请评估；判决后凭判决书办理过户或者申请强制执行。

提醒：共有房产的处分（出售、抵押）一般需要全体共有人同意，部分共有人擅自处分的，可能构成无权处分，买受人能否取得所有权，要看是否构成善意取得。

法院怎么认定？

法院分割共有房产，先确定共有性质与份额，再选择分割方式，最后处理补偿款与过户。折价补偿以评估价为基准，不以当年购买价计算。

法律怎么规定的？

共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。

——《中华人民共和国民法典》第三百零三条（现行有效）

这条规定怎么理解？

第三百零三条把分割请求权分为两种：按份共有人可随时请求，共同共有人需基础丧失或重大理由。这条规定的实践意义在于：按份共有人不能被“永远绑在一起”，共同共有则更强调关系存续。

哪些情况适用、哪些不适用？

可以主张的情形：

• 按份共有人可随时请求分割（无不得分割约定）
• 离婚、家庭关系解体，共同共有基础丧失，可请求分割
• 房屋不宜实物分割，可主张折价补偿
• 部分共有人擅自出售，可审查是否构成善意取得

难以支持的情形：

• 共同共有关系存续且无重大理由，要求分割
• 按份额主张分割，却要求按人头均分
• 以当年购买价计算折价补偿
• 部分共有人擅自处分，直接主张买卖合同无效（涉及善意取得）

律师提示：要注意什么？

分割共有房产，先做两件事：确认份额（看房产证“共有情况”栏）、做一次评估。份额和价格清楚了，谈判才有基础。谈不拢再起诉，别在起诉前就把房子挂牌，容易引发对方抢先处分的风险。

本文依据《中华人民共和国民法典》物权编共有条文整理，条文原文可在国家法律法规数据库按条号核对。

本文仅供普法学习交流使用。

本文作者：丁传明律师（北京市隆安（南京）律师事务所，2017 年执业至今）
擅长领域：劳动仲裁、合同纠纷、公司法、婚姻家事、强制执行
咨询电话：159-9649-7776（电话与微信同号）
本文不构成正式法律意见，具体案件请携材料当面咨询

拿不准自己属于哪种情况，可以先听听律师怎么判断。