南京把房子借给弟弟给孩子上学，升学后不还还40万贱卖，能要回来吗

房子登记在谁名下，不等于房子就是谁的。真正决定归属的是三样东西：当初那份协议写了什么，钱是谁出的，房子这些年一直谁在管。

一套房子，借出去七年。

2018年，陈某甲把自己名下一套房借给弟弟陈某乙和弟媳许某丙使用，为的是让侄女能按学区入学。双方签了一份《赠与（借房）协议》，里面把话写得很清楚：借房只用于办理入学，孩子2024年9月入学初中后半年内，弟弟必须把产权无偿过户归还，税费由弟弟承担。

为了满足房管部门过户的形式要求，两人又签了一份《赠与合同》，房子以赠与名义过户到了弟弟名下。

侄女顺利升学。弟弟不还了。

不光不还，还私下把房子抵押出去。哥哥起诉之后，弟弟在诉讼期间又把房子以40万元卖给刘某丁，并办完了过户。

40万元，明显低于同小区同户型的挂牌价。

哥哥把弟弟和刘某丁一起告到郑州市金水区人民法院，请求确认这笔交易无效、返还房屋。

法院怎么认定？

法院先解决“房子到底是谁的”，再解决“这次转卖算不算数”。

关于第一个问题，登记不是唯一标准。《赠与（借房）协议》写明了借用目的和返还义务，《赠与合同》只是为了满足过户形式需要而签，不是真实的赠与意思。哥哥一直持有购房凭证、税费票据，房子由他出租，租赁合同在他手上，钥匙也一直在他手里。这些事实串起来，法院认定他是房屋的实际权利人，弟弟从来不是真正的所有权人，擅自卖房属于无权处分。

关于第二个问题，核心是买家能不能主张善意取得。民法典第311条给了三个条件：受让时善意、以合理价格转让、已办登记。三个条件必须同时满足。刘某丁办了登记，这一条满足；另外两条都塌了。

价格上，40万元远低于市场挂牌价，说不通。付款上，刘某丁的转账记录显示50万元付给了房屋的抵押权人，没有一分钱进哥哥的口袋。身份上，刘某丁曾与弟弟以夫妻名义共同生活，兄弟二人的母亲还出庭作证，证明刘某丁早就知道这套房的来龙去脉。

法院的结论是恶意串通、损害他人合法权益，买卖合同无效。判项有三条：确认哥哥为房屋实际所有权人；弟弟与刘某丁的买卖合同无效；刘某丁15日内协助将房屋过户回哥哥名下。哥哥主张的尚未发生的过户税费，法院暂未支持。

法律怎么规定的？

《中华人民共和国民法典》第一百五十四条：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

《中华人民共和国民法典》第三百一十一条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

这条规定怎么理解？

第311条是这类案子的主战场，但它是一把双刃剑。

对原产权人来说，这条规定意味着：只要后手买家三个条件都满足，房子就真的要不回来了，只能回头找无权处分的人赔钱。对后手买家来说，这条规定是护身符，但护身符要自己举证——善意、合理价格、登记，一样都不能少。

“善意”两个字，不是说自己不知道就完了。法院看的是有没有尽到普通购房人的注意义务：有没有实地看房，有没有核实房屋由谁居住，有没有走中介、签网签、办贷款，合同条款是否完整。这些动作做没做，比嘴上说不说更重要。

“合理价格”也不是随便填个数字。明显低于市场价，法院会要求买家解释理由，解释不通，就推定为非善意。

三个反常点，撑起了这个判决

这个案子里，法院认定的恶意不是靠推测，是靠三处对不上的细节。

第一处，卖房的时间。诉讼已经在打，房子在这时候过户出去，动机摆在那里。

第二处，钱的去向。50万元付给了抵押权人，绕开了房主。正常的二手房交易，房款要付给产权人或者监管账户，付给抵押权人的前提是涤除抵押、有明确约定。这笔钱的路径，说明交易的目的是解押，不是买卖。

第三处，买家的身份。曾以夫妻名义共同生活，加上母亲的当庭证言，善意的主张就没有落脚点了。

哪些情况适用、哪些不适用？

适用：有机会追回

• 有书面借房协议或者代持协议，写明用途、返还时间和税费承担。
• 过户后房子仍由原产权人居住、出租，物业费、水电费、供暖费一直由其缴纳。
• 后手买家的付款流向异常：付给抵押权人、付给第三人、当天取现回流。
• 成交价明显低于同小区挂牌价，合同里缺付款时间、交房时间、违约条款。
• 后手与转让人有亲属、同居、雇佣、债务等特殊关系。

不适用：追不回来，只能索赔

• 只有口头约定，没有任何书面材料，也拿不出出资和还贷凭证。
• 过户后房子由登记人长期居住，租金收益也归其所有。
• 后手按市场价付款，通过中介签约，实地看过房，还办了按揭贷款。
• 转让完成多年，原产权人早已知情且未提出异议。
• 后手已符合第311条三个条件，此时只能向无权处分人主张赔偿。

律师提示：要注意什么？

这类案子最贵的两个字是“及时”。

发现房子被转卖，第一件事不是发微信吵架，是去法院申请诉前财产保全，同时到不动产登记中心申请查封。查封办下来之前，房子随时可能再被卖一次。这个案子里，弟弟就是在诉讼期间把房子过户出去的，如果早一步查封，后面的官司会轻得多。

被告别只列弟弟一个。买房人必须列为被告，抵押权人如果已经办了抵押登记，也要一并处理，否则即使判了过户，抵押还挂在房子上，过不了户。

证据清单可以照着这个顺序准备：购房合同和付款凭证、契税和维修基金票据、这些年的物业费水电费缴费记录、租赁合同和租金流水、钥匙和门禁卡、邻居或者亲属的证言。要在法庭上证明“房子一直是我的”，靠的就是这些琐碎东西。

借名买房、借房入学这类安排，风险从签字那天就开始了。协议里最好写三样：真实意思的说明、返还的时间和条件、违约后按市场价赔偿的条款。赠与合同能不走就不走，走形式过户时，务必在同一份文件里把“非真实赠与”写清楚。

也要说句实话：这类案子各地裁判并不统一。同样是低价转让，有的法院认定恶意串通判无效，有的法院认为价格偏低不足以推翻登记，只判赔偿。结果取决于证据的密度，不取决于道理讲得多顺。

本文仅供普法学习交流使用。素材来源：河南省郑州市金水区人民法院审结的一起房屋买卖合同纠纷案，2026年11月2日《大河报》公开报道，当事人已化名。

本文作者：丁传明律师（北京市隆安（南京）律师事务所，2017年执业至今）

擅长领域：劳动仲裁、合同纠纷、公司法、婚姻家事、强制执行

咨询电话：159-9649-7776（电话与微信同号）

本文不构成正式法律意见，具体案件请携材料当面咨询

拿不准自己属于哪种情况，可以先听听律师怎么判断。