南京物业管理纠纷怎么处理：业主、业委会、物业三方关系

物业管理纠纷集中在三条线：物业合同的履行（服务与收费）、业主大会与业委会决议的效力、公共收益的归属与使用。三条线的救济方式不同，业主维权要走对入口。

换物业、查公共收益、反对涨物业费——这些事都不是“投诉一下”能解决的，要按程序走。

第一条线，合同履行。物业服务不达标，可以要求整改、减交物业费；物业擅自提高收费，可以拒付超出部分。证据是服务合同、收费公示、报修记录。

第二条线，决议效力。业主大会、业委会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求法院撤销。选聘解聘物业、调整物业费、使用维修资金，都属于业主共同决定事项，程序违法可以撤销。

第三条线，公共收益。电梯广告、公共停车位、场地租赁的收入，属于业主共有。物业应当定期公示收支，不得据为己有。业主可以要求公示、审计，必要时起诉返还。

程序要点：成立业委会、召开业主大会、表决选聘物业，都要按《物业管理条例》和当地规则进行；表决票、公示记录、送达凭证要完整保存，否则决议容易被撤销。

提醒：单个业主不能直接决定解聘物业，必须通过业主共同决定程序。想换物业，先组织业主，再走程序，别指望发一封律师函就能解决。

法院怎么认定？

法院审理物业管理纠纷，先审查决议程序是否合法、是否侵害业主权益，再审查合同履行与收费依据，最后处理公共收益返还。

法律怎么规定的？

业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

——《中华人民共和国民法典》第九百四十四条（现行有效）

这条规定怎么理解？

第九百四十四条规范的是物业费支付与催收，是物业管理纠纷中最常适用的条文。它同时明确了物业不得以停水停电方式催费，这是业主对抗“软暴力催收”的直接依据。

哪些情况适用、哪些不适用？

可以主张的情形：

• 业主大会决议程序违法，可请求撤销
• 物业未公示公共收益，可要求公示并返还
• 物业擅自提高收费，可拒付超出部分
• 服务严重不达标，可主张减交物业费

难以支持的情形：

• 单个业主自行决定解聘物业
• 未召开业主大会即更换物业公司
• 以拒交物业费推动换物业
• 要求物业返还全部公共收益而不扣除合理成本

律师提示：要注意什么？

想推动小区治理，先做三件事：查物业服务合同、查收费备案、查公共收益公示。三份材料拿到，再组织业主。程序比情绪重要——一份程序合规的业主大会决议，比一百条群里的抱怨有用。

本文依据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条、《物业管理条例》相关规定整理，条文原文可在国家法律法规数据库按条号核对。

本文仅供普法学习交流使用。

本文作者：丁传明律师（北京市隆安（南京）律师事务所，2017 年执业至今）
擅长领域：劳动仲裁、合同纠纷、公司法、婚姻家事、强制执行
咨询电话：159-9649-7776（电话与微信同号）
本文不构成正式法律意见，具体案件请携材料当面咨询

拿不准自己属于哪种情况，可以先听听律师怎么判断。