开发商本来就给的购房优惠，被中介包装成“居间服务费”收走，法院认定显失公平、撤销协议，判退还九成服务费。
86万、74.4万、11.6万。三个数字摆在一起，王某才反应过来：自己一分钱优惠都没享受到。
王某与某房产经纪公司签了一份《居间服务协议》，约定由公司提供房源推介、协助争取购房优惠等服务，服务费11.6万元。签约当天，王某与某置业公司签订《商品房买卖合同》，支付购房款74.4万元。
后来他核实到一个情况：这套商铺对外原价就是86万元，开发商本来就设了11.6万元的购房优惠。
74.4万元加11.6万元，正好86万元。所谓的“优惠”绕了一圈，落进了中介的口袋，王某的实际购房总成本一分没少。
王某起诉，请求撤销《居间服务协议》、退还服务费。成都市青羊区人民法院审理认为：经纪公司提供的服务属于房产中介行业的常规基础服务，服务价值有限，却借机占有了本应由购房者享有的优惠利益，合同双方给付明显失衡、权利义务不对等。王某年龄较大，缺乏房产交易的专业辨识能力；经纪公司具备信息和行业优势，未如实披露交易核心信息。符合显失公平的法定构成要件。
判决经纪公司退还90%服务费，也就是10.44万元。公司上诉，二审维持原判。
法院怎么认定？
两个判断落点，都值得记住。
一是“服务”和“优惠”是两笔账。中介提供的是信息撮合和交易协助，优惠是开发商对购房者的价格让利。中介把后者改个名字变成自己的收费项目，等于用别人的让利给自己创收。
二是显失公平的认定，不只看价格高低，还看双方交易能力。年龄、专业认知、信息掌握程度，都被纳入考量。这一条对老年购房者尤其重要——不是“你自己签的字就认”，签字时的判断能力本身就是审查对象。
撤销的后果是返还财产。法院没有判全额退，因为中介确实做了带看、撮合这些基础工作，扣下一成作为对价。
法律怎么规定的？
《中华人民共和国民法典》第一百五十一条：一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
《中华人民共和国民法典》第九百六十二条：中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。
第一百五十一条有三个要件：一方利用了优势或者对方处于危困、缺乏判断能力；行为成立时显失公平；受损方请求撤销。本案落在“缺乏判断能力”和“信息优势”上，法院没有要求证明中介有欺诈的故意，这是显失公平和欺诈的区别。
第九百六十二条把“如实报告”写成中介人的法定义务。房源原价、优惠幅度、服务费构成，都属于“与订立合同有关的重要事实”。故意隐瞒的后果不只是退费，还可能一分报酬都拿不到。
优惠和服务费怎么区分
- 看优惠是谁给的：开发商的价格政策，还是中介自己的承诺
- 看合同成交价和备案价、原价之间的关系，差额去哪儿了
- 看服务费对应什么具体动作：独家代理、议价、贷款代办，还是只有带看
- 看有没有书面披露：价目表、优惠说明、服务费明细，有没有签字或者留痕
本案的破点就是一张价目表。86万元和74.4万元之间的差额，正好等于服务费的数额，这个巧合在法庭上很难解释。
哪些情况适用、哪些不适用？
适用：可以主张撤销或者退费
- 服务费金额与“优惠”金额高度吻合，中介事先知道开发商的价格政策
- 购房人年龄较大、首次购房，没有专业人士陪同签约
- 中介未书面披露房源原价、优惠幅度、服务费构成
- 服务内容只有带看和签约陪同，没有独家房源、议价、贷款、过户等实质工作
不适用：这类主张难获支持
- 服务费在协议里逐项列明，购房人签字确认知悉原价和优惠幅度
- 中介提供了独家房源、实质议价、贷款办理、过户代办等一整套服务
- 成交价本身低于同期同地段市场价，购房人实际受益
- 已经超过撤销权行使期限
撤销权是有期限的：自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内行使，最长不超过民事法律行为发生之日起5年。这两个数字都是硬期限，过了法院不再保护。
服务费到底退多少，法官的自由裁量空间不小。九成、七成、五成都出现过，取决于中介实际做了多少事、购房人自己有没有尽到注意义务。这一点我不敢给一个统一比例。
律师提示：要注意什么？
签居间协议之前，先要三样东西：房源挂牌价或者开发商价目表，优惠政策的书面说明，服务费的逐项明细。三样都要盖章或者微信留痕，口头说的一律不算。
中介如果说“我帮你争取了优惠”，就让他把优惠写进合同或者单独出具书面确认。法庭上，没有书面材料的“争取”等于没发生。
付款路径要分开。房款打给开发商，服务费打给中介，两笔钱分开付、分开留凭证。本案王某就是两笔钱加总之后才看出问题，如果当初混在一笔转账里，取证难度会大得多。
撤销之诉和违约之诉只能选一条。选了撤销，就不能再按合同主张中介违约金；选错方向，可能两头落空。起诉前先把合同、付款凭证、聊天记录摆一遍，再定诉讼请求。
本文仅供普法学习交流使用。素材来源：成都市青羊区人民法院审理的中介合同纠纷案，二审维持原判；封面新闻2026年10月26日公开报道。
本文作者：丁传明律师（北京市隆安（南京）律师事务所，2017年执业至今）
擅长领域：劳动仲裁、合同纠纷、公司法、婚姻家事、强制执行
咨询电话：159-9649-7776（电话与微信同号）
本文不构成正式法律意见，具体案件请携材料当面咨询
拿不准自己属于哪种情况，可以先听听律师怎么判断。
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可先协商；协商不成可向当地居委会或住建部门投诉调解，或凭租赁合同和付款记录向法院起诉。注意保留押金收据、交接清单和房屋现状照片。
逾期交房怎么赔偿？
有约定从约定；约定过低或过高的，可按同地段同类房屋租金标准或实际损失请求调整。经催告后合理期限仍不交付且达到解除条件的，买受人可以解除合同并要求赔偿。
物业费不交会怎样？
物业公司可催告并起诉追缴；长期拖欠可能影响个人征信记录。但服务质量严重不符约定标准的，业主可要求减免或通过业委会主张权利，不宜简单拒交。
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