南京土地使用权纠纷怎么打：三类争议和专属管辖规则

土地使用权纠纷常见三类：权属争议、出让转让合同争议、征收补偿争议。权属与合同履行争议由不动产所在地法院专属管辖；征收补偿争议属于行政案件，走行政复议或行政诉讼。

土地的事，先分清是“民事”还是“行政”，再分清“哪家法院管”。方向错了，材料白准备。

第一类，权属争议。包括边界不清、登记错误、重复发证。这类争议一般先由人民政府处理，对处理决定不服再提起行政诉讼；涉及平等主体之间的侵权（如越界建房），可以直接提民事诉讼。

第二类，出让、转让合同争议。比如未按约定交地、改变用途、欠缴出让金。属于民事合同纠纷，由不动产所在地法院专属管辖。

第三类，征收补偿争议。对征收决定、补偿标准不服的，走行政复议或行政诉讼，不属于民事案件。

专属管辖规则：因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地法院管辖。土地使用权纠纷属于不动产纠纷，不能通过协议约定其他法院管辖。

证据要点：土地出让合同、不动产权证、规划许可、缴款凭证、现场测绘报告。边界争议最好先做测绘，测绘报告是核心证据。

法院怎么认定？

法院受理土地纠纷，先判断争议性质（民事或行政），再确定管辖，最后审查权属来源与合同履行。权属不清的，可能要求先经行政确权程序。

法律怎么规定的？

下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；（二）因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖；（三）因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。

——《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条（现行有效）

这条规定怎么理解？

第三十四条把不动产纠纷、港口作业纠纷、继承遗产纠纷列为专属管辖。专属管辖排除了协议管辖，当事人不能约定由其他法院审理。这一条决定了土地使用权纠纷“只能在哪里打”。

哪些情况适用、哪些不适用？

可以主张的情形：

• 出让合同履行争议，向不动产所在地法院起诉
• 越界建房等侵权争议，可直接提民事诉讼
• 对征收补偿决定不服，走行政复议或诉讼
• 边界争议先做测绘，再主张权利

难以支持的情形：

• 在合同中约定其他法院管辖不动产纠纷
• 对征收决定直接提民事诉讼
• 权属未确认即要求对方赔偿
• 仅凭老地图主张边界，无测绘依据

律师提示：要注意什么？

土地纠纷第一步不是起诉，是定性：是权属、合同，还是征收。定性之后再找对部门、对法院。边界争议一定要先测绘，一份带坐标的测绘报告，胜过十份证人证言。

本文依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条、《中华人民共和国土地管理法》相关规定整理，条文原文可在国家法律法规数据库按条号核对。

本文仅供普法学习交流使用。

本文作者：丁传明律师（北京市隆安（南京）律师事务所，2017 年执业至今）
擅长领域：劳动仲裁、合同纠纷、公司法、婚姻家事、强制执行
咨询电话：159-9649-7776（电话与微信同号）
本文不构成正式法律意见，具体案件请携材料当面咨询

拿不准自己属于哪种情况，可以先听听律师怎么判断。