南京房产违约金怎么举证：差价、中介费、贷款损失三类证据清单

主张违约金或损失，举证围绕三类：差价损失（评估报告、同小区成交记录）、已支出费用（中介费、贷款手续费、税费）、可得利益损失（租金、转售利润）。三类里，差价损失最值钱，也最需要专业依据。

违约金金额写得再高，拿不出损失证据，也可能被调减。举证这件事，决定了最后到手多少。

第一类，差价损失。房价上涨导致卖方违约的，买方可以主张“现价与原合同价的差额”。举证方式：委托评估机构出具评估报告；或者提供同小区、同户型、同时期的成交记录（中介后台数据、网签记录）。仅凭网上挂牌价，证明力较弱。

第二类，已支出费用。中介费发票、贷款手续费、评估费、税费、装修合同与付款凭证。这类损失金额确定，容易获支持。

第三类，可得利益损失。买方购房用于出租的，可以提供租赁合同、周边租金水平；用于转售的，要证明转售合同真实存在。可得利益受“可预见规则”限制，不能超出违约方订立合同时的预期。

第四类，维权费用。律师费、公证费、保全费、保全保险费。有合同约定的，可以主张；没有约定的，法院一般不支持律师费。

举证技巧：把损失做成一张表——项目、金额、依据、凭证页码。法官看表比看叙述快，也更容易采信。

法院怎么认定？

法院确定损失金额，以证据为基础，必要时委托评估。主张损失的一方对损失的存在和金额承担举证责任；举证不能的，按合同约定或酌定处理。

法律怎么规定的？

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

——《中华人民共和国民法典》第五百八十四条（现行有效）

这条规定怎么理解？

第五百八十四条确立“完全赔偿＋可预见规则”：赔偿额相当于违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的损失。差价损失属于典型的可得利益，受可预见规则约束。

哪些情况适用、哪些不适用？

可以主张的情形：

• 有评估报告或同小区成交记录证明差价
• 有中介费、贷款费用的发票和付款记录
• 有租赁合同证明租金损失
• 合同约定律师费由违约方承担

难以支持的情形：

• 仅凭网上挂牌价主张差价
• 口头陈述损失，无任何凭证
• 主张远超可预见范围的间接损失
• 合同未约定，却要求对方承担律师费

律师提示：要注意什么？

发现对方违约，立刻做两件事：一是找评估机构做一次市场价值评估（越早越接近违约时点），二是把所有支出凭证按时间顺序整理成册。评估报告是差价损失的核心证据，没有它，法官只能酌定，通常低于实际损失。

本文依据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条、第五百八十五条整理，条文原文可在国家法律法规数据库按条号核对。

本文仅供普法学习交流使用。

本文作者：丁传明律师（北京市隆安（南京）律师事务所，2017 年执业至今）
擅长领域：劳动仲裁、合同纠纷、公司法、婚姻家事、强制执行
咨询电话：159-9649-7776（电话与微信同号）
本文不构成正式法律意见，具体案件请携材料当面咨询

拿不准自己属于哪种情况，可以先听听律师怎么判断。