一房二卖中，已经办理过户登记的买受人优先取得房屋所有权；未取得房屋的买受人只能向出卖人主张违约赔偿。
同一套房卖给两个人，先签合同的、先付钱的、先搬进去的，都未必能拿到房。法律只看一个动作：登记。
规则很清楚：不动产物权的转让，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。所以两份买卖合同可能都有效，但只有完成登记的那一份产生了物权变动。先登记的买受人取得房屋所有权，另一份合同的买受人只能主张违约责任。
这里要区分“合同效力”和“物权归属”。合同有效不等于能拿到房。两份合同只要不存在法定无效情形（如恶意串通损害第三人利益），都可以有效；但房屋只有一套，只能归一人。
未取得房屋的买受人可以主张什么？一是返还已付购房款及利息；二是赔偿损失，包括房价上涨造成的差价损失、中介费、税费、装修投入等；三是合同约定违约金的，按约定主张。如果出卖人存在故意隐瞒已售事实、收取房款后逃匿等情形，还可能涉及刑事风险。
还有一种情形要注意：如果第二份合同的买受人与出卖人恶意串通，以明显不合理低价受让并快速过户，损害第一买受人利益的，第一买受人可以主张该合同无效，进而追回房屋。
裁判要旨
法院处理一房二卖，先看登记状态，再看合同效力，最后看过错与损失。已经登记的一方通常得到房屋；未登记的一方主张赔偿，赔偿范围以实际损失为限，包括差价损失。
如果两份合同都未登记，房屋仍在出卖人名下，买受人可以请求继续履行（配合过户）。此时谁先起诉、谁先申请财产保全，往往直接影响结果。
法条原文
《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
法条解析
第209条确立的登记生效主义，是一房二卖裁判的基石。它带来一个反直觉的结论：付了全款、住了三年，只要没登记，物权仍然不属于你。理解这一点，就能理解为什么购房款应当与过户进度绑定，以及为什么预告登记、网签备案如此重要。
判断标准：哪些情况适用，哪些情况不适用
适用（可以主张继续履行或赔偿）的情形：
- 已签订合法有效的买卖合同并支付部分或全部房款
- 房屋尚未过户到他人名下，仍具备继续履行条件
- 出卖人隐瞒已售事实，另行高价出售
- 第二买受人与出卖人恶意串通、以明显低价过户
不适用（难以取得房屋）的情形：
- 房屋已登记至他人名下，且该买受人善意、支付合理对价
- 仅签订认购书、未签订正式买卖合同，也未付款
- 合同因违反限购政策或恶意串通而无效
- 怠于主张权利，导致房屋已被善意第三人取得并再次转让
律师提示
买房时做两件事防一房二卖：一是签约后立即办理网签备案，二是具备条件时办理预告登记。预告登记后，未经权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。
如果发现房屋已被另售，第一时间起诉并申请财产保全，先把房屋“锁住”，再谈继续履行还是赔偿。
拿不准自己属于哪种情况，可以先听听律师怎么判断。
素材来源：《中华人民共和国民法典》物权编及各地法院公开的房屋买卖合同纠纷裁判规则
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本文作者：丁传明律师（北京市隆安（南京）律师事务所，2017 年执业至今）
擅长领域：劳动仲裁、合同纠纷、公司法、婚姻家事、强制执行
咨询电话：159-9649-7776（电话与微信同号）
本文不构成正式法律意见，具体案件请携材料当面咨询
拿不准自己属于哪种情况，可以先听听律师怎么判断。
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可先协商；协商不成可向当地居委会或住建部门投诉调解，或凭租赁合同和付款记录向法院起诉。注意保留押金收据、交接清单和房屋现状照片。
逾期交房怎么赔偿？
有约定从约定；约定过低或过高的，可按同地段同类房屋租金标准或实际损失请求调整。经催告后合理期限仍不交付且达到解除条件的，买受人可以解除合同并要求赔偿。
物业费不交会怎样？
物业公司可催告并起诉追缴；长期拖欠可能影响个人征信记录。但服务质量严重不符约定标准的，业主可要求减免或通过业委会主张权利，不宜简单拒交。
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