南京赠与的房产能要回来吗：三种法定撤销和一年除斥期间

赠与的房产能不能要回来，看两点：是否已经办理过户、受赠人有没有法定撤销情形。房子已过户且受赠人没有侵害、不履行扶养义务、不履行约定义务的，一般要不回来。

“房子给儿子了，现在他不养我，能要回来吗？”这个问题有明确答案，但前提是证据。

第一，赠与是否完成。动产交付、不动产过户，权利转移之后，赠与人原则上不能任意撤销。过户之前，除公证赠与或者具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与外，赠与人可以撤销。

第二，法定撤销的三种情形：受赠人严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；对赠与人有扶养义务而不履行；不履行赠与合同约定的义务（如约定“房子给你，你要负责养老”）。

第三，期间。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。这个一年是除斥期间，不中止、不中断，过了就消灭。

第四，撤销的后果。撤销后可以请求返还赠与财产；已经无法返还的，可以请求折价补偿。

第五，另一条路：附义务赠与。如果赠与合同写明“受赠人承担赡养义务”，受赠人不履行的，赠与人可以要求其履行义务，或者撤销赠与。这类条款要写进书面合同，口头约定很难举证。

法院怎么认定？

法院审理赠与撤销，先看赠与是否完成权利转移，再审查是否具备法定撤销情形，最后审查撤销权是否在一年内行使。主张“不履行扶养义务”的，要证明受赠人有扶养能力而未履行。

法律怎么规定的？

受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。

赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。

——《中华人民共和国民法典》第六百六十三条（现行有效）

这条规定怎么理解？

第六百六十三条把撤销权限定在三种情形，并设置一年除斥期间。这条的立法逻辑是：赠与是无偿行为，一旦完成，不应轻易推翻；只有在受赠人“忘恩负义”或者违反约定时，才给赠与人救济。

哪些情况适用、哪些不适用？

可以主张的情形：

• 受赠人对赠与人有扶养义务而不履行，可撤销
• 受赠人严重侵害赠与人或其近亲属，可撤销
• 赠与合同约定受赠人承担义务，其不履行，可撤销
• 房产尚未过户，除公证赠与外可任意撤销

难以支持的情形：

• 房产已过户且受赠人无上述情形，要求返还
• 超过一年除斥期间才主张撤销
• 仅以“关系不好”“不常来看我”主张撤销
• 口头约定赡养，无任何书面证据

律师提示：要注意什么？

想把房子给子女又保留保障，最好的做法不是先过户，而是写一份附义务赠与合同并办理公证：明确约定赡养内容、探望频率、医疗费用承担，违反时可撤销。已经过户的，注意保留证据——就医记录、邻居证言、催告履行的微信记录，都是一年内的关键材料。

本文依据《中华人民共和国民法典》第六百五十七条、第六百六十三条整理，条文原文可在国家法律法规数据库按条号核对。

本文仅供普法学习交流使用。

本文作者：丁传明律师（北京市隆安（南京）律师事务所，2017 年执业至今）
擅长领域：劳动仲裁、合同纠纷、公司法、婚姻家事、强制执行
咨询电话：159-9649-7776（电话与微信同号）
本文不构成正式法律意见，具体案件请携材料当面咨询

拿不准自己属于哪种情况，可以先听听律师怎么判断。