导语：买商铺交了5.6万元定金，卖方转眼反悔，把定金原数退回就想“一拍两散”——这笔账能这么算吗？近日，安徽省黄山市徽州区人民法院潜口人民法庭调解一起房屋买卖合同纠纷，法官用“定金罚则”给卖方上了一课：退回定金不等于免除违约责任。
案情：定金刚交，卖方反悔
2026年6月，谢某通过房屋中介得知张某名下一处商铺拟对外出售，二人通过微信洽谈敲定交易价格。洽谈当日，谢某向张某支付购房定金56000元，并签订《购房定金合同》。合同对房屋成交价、定金支付方式作出明确约定，同时载明定金罚则：买方违约，定金不予退还；卖方违约，须向买方双倍返还定金。
合同签订后，张某与家人商议后反悔，不愿继续出售商铺，主动联系谢某协商解除交易，并先行全额退还定金56000元，提出待租户租期到期后再另行商议购房事宜。谢某认为，张某单方反悔已构成违约，致使自己错失购房机会、蒙受经济损失，应当依据定金罚则双倍返还定金；张某则认为定金已经退还，纠纷就此了结，仅愿给予少量补偿。双方争执不下，谢某诉至法院。
调解：法官释法定金罚则，卖方当场再补8000元
承办法官梳理案件事实后认定：本次交易无法继续履行，过错在于张某单方反悔。沟通中法官发现，张某对定金相关法律规定存在认知误区，误以为退还定金就无需承担违约责任。法官结合民法典相关规定释法明理：定金罚则平等保护买卖双方权益，收受定金的一方不履行债务致使合同目的不能实现的，应当双倍返还定金——也就是说，除了退回已收的56000元本金，张某还应另行支付一笔与定金等额的赔偿。
在法官情理兼顾的疏导下，张某认识到自身违约行为的法律后果，谢某也自愿作出让步，不再主张全额双倍赔偿。最终双方达成调解协议：由张某当场一次性支付谢某经济补偿8000元，纠纷一次性化解。
解析：关于定金的四个实用规则
其一，定金罚则是法定规则。《民法典》第五百八十七条规定：给付定金的一方不履行债务或者履行不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。即使合同没有写明，只要款项性质被认定为定金，罚则照样适用。其二，“定金”与“订金”天壤之别。“订金”在法律上一般视为预付款，交易不成原数退还即可，不适用双倍罚则；签合同时务必看清用的是哪个“ding金”。其三，定金有数额上限。《民法典》第五百八十六条规定，定金不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。其四，退还本金不等于免责。违约方主动退回已收款项，只是履行了部分责任，守约方仍有权主张定金罚则项下的差额赔偿及实际损失。
律师提示
一、交付定金前务必签订书面合同，明确款项性质为“定金”并约定罚则条款，微信转账务必备注“购房定金”，避免事后性质之争。二、作为买方，卖方反悔时不要简单接受退款了事，可依法主张双倍返还；房价上行期的机会损失也可一并举证主张。三、作为卖方，签约收款前应与家人充分商议、确认共有权人同意出售，擅自签约又反悔的，定金罚则不会因其“退钱快”而豁免。四、定金数额超过合同标的额20%的，超出部分只能按预付款处理，约定高额“定金”并不能获得超额保障。
来源：安徽省黄山市中级人民法院、徽州区人民法院公开案例。本文仅供普法学习交流使用。
本文作者：丁传明律师（北京市隆安（南京）律师事务所，执业第10年）
擅长领域：劳动争议、合同纠纷、公司与股东纠纷、婚姻家事、强制执行、再审与民事检察监督、破产清算
咨询电话：159-9649-7776
本文不构成正式法律意见，具体案件请携材料当面咨询
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定金具有担保性质，给付方违约时无权要求返还，收受方违约时应双倍返还；订金一般视为预付款，合同未履行时通常可以退还。具体要看合同约定和履约情况。
合同违约金一般多少？
违约金由双方约定，但过分高于损失的（通常指超过损失30%），当事人可以请求法院适当减少。司法实践中以实际损失为基础兼顾合同履行情况综合判断。
被骗签了合同怎么办？
如能证明签订合同时存在欺诈行为，受欺诈方有权自知道或应当知道撤销事由之日起一年内请求法院或仲裁机构撤销合同，合同撤销后自始没有法律约束力。
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