南京供暖合同欠费18年24万，供热公司为什么收下两套房抵账

热费欠得再久也能追，但追的方式不止判决一种。欠费方没现金、有房，以房抵债一样能把账清掉。

2005年。这个年份，是最高人民法院2026年10月30日发布的一批供热典型案例里，一家装饰公司开始欠热费的起点。

这家装饰公司名下有23套房产，由某供暖总公司供热。从2005年起，基础热费一直没交齐。到起诉时，欠费跨度18年，金额241924.02元。供暖公司年年催，年年没结果。

案子到了长春铁路运输法院。法院没直接判了走人，先做了三件事。一是把十八年的欠费单据一张一张跟双方核对，确认供热债权真实有效；二是把同类生效判决推给双方看，讲清欠热费的法律后果；三是把供热主管部门、供热行业协会拉进来一起座谈。

座谈有个现实背景：供热季马上到，供暖公司要拿钱去买煤。这边要现金，那边账面没钱，但名下有房。谈了几轮，方案出来了：用两套房产抵全部欠费，装饰公司在调解协议签订后一个月内配合办过户。

协议签完，法院盯着履约进度，同步联动执行部门，赶在煤炭采购的时间窗口把过户手续办完，一次性结清。

同一批发布的另外三件，走的是判决。乌鲁木齐铁路运输法院那件，用热方在合同约定的3937.83平方米之外，把院里两座消防水罐擅自接到供热管网伴热，管网水力失衡，反过来以“供热不达标”为由要求减免。鉴定出的七个供热季用热量是9831.17吉焦，法院判补足热费加违约金，二审维持。山东新泰那件，小区24户私自接通供热设施，热力公司索赔66720.40元，诉讼中部分用户自己结清，最终判置业公司付剩余19784元。黑龙江红兴隆那件，煤炭采购合同5000吨、总价3856500元，供应商经多次催告仍不交货，判解除合同并付违约金。

法院怎么认定？

四件案子放一起，法院要说的是一件事：供热是有偿的公共服务，用热就得付钱；付钱的方式可以谈，但不能不付。

本案的关键不在法律适用，在履行方式。十八年的积欠，判一份判决书只要几个月，执行起来可能又是三年。债务人名下没有现金，只有房产；债权人要的不是判决书，是买煤的钱。法院把立案、审判、执行串成一条线，让房产直接变成清偿，比一纸判决更接近债权人的真实目的。

还有一层意思，法院写得很明白：室温不达标，如果是因为用热方自己违约扩大用热造成的，不能拿来减免付费义务。这句话是说给那些私接管线、又拿“不热”说事的用热方听的。

法律怎么规定的？

《中华人民共和国民法典》第六百五十六条：供用水、供用气、供用热力合同，参照适用供用电合同的有关规定。

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国民法典》第一百九十五条：有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。

十八年的账，为什么还能要

普通诉讼时效是三年。十八年前的欠费，凭什么还能起诉？

供热不是一次性买卖，是按供热季持续履行。每一年催缴，都是一次“向义务人提出履行请求”，时效从那天重新起算。所以能不能追回全部欠费，不看欠了多久，看催缴记录留了多少。这也是为什么法院在调解前要先干一件事：把十八年的欠费单据一张张核对。单据在，债权就在；单据丢了，能追的年限就跟着缩水。

反过来看，如果一家供热企业几年不催、没有对账单、没有张贴通知、没有短信，超过三年的那部分一旦被对方提时效抗辩，很可能就判不回来。这类案子输的不是道理，是证据。

以房抵债不是通用公式

最高法在这批案例的解读里专门点了一句：以房抵债是个案调解达成的自愿处置方案，不是所有欠费案件的统一处理模式。对无正当理由恶意拖欠、拒绝协商的，法院依然依法裁判，靠强制执行兑现。

这句话有两层用处。对欠费方，别以为拖着就能拿房抵账、还能讨价还价；对供热企业，也别把以房抵债当成标准动作，房产要能过户、没有查封、没有其他共有人异议，才谈得下去。

哪些情况适用、哪些不适用？

适用：欠费可以追

• 有书面供热合同，或者虽无合同但连续多年实际供热、对方接受，双方已形成实际的供用热关系
• 每年留有催缴记录：张贴通知、短信、微信、对账单、律师函，任一种能落到纸面或电子记录上
• 欠费期间对方有过部分付款，或者书面确认过欠款金额——这是时效中断最硬的证据
• 用热面积、单价、计费周期在合同或者当地供热条例里有明确依据

不适用：追不回，或者要打折扣

• 室温长期不达标，且有按当地程序做的测温记录、报修记录——可以主张减收，不是全免
• 超过三年、期间没有任何催告证据的那部分欠费，时效抗辩成立就可能被驳
• 房屋已经办理报停手续，报停之后仍继续计费的部分
• 私接扩大用热面积，但用热量没做鉴定，只按面积估算——法院通常要求按实际用热量计算

空置房要不要交基础热费，各城市规定不一样。有的地方按面积的一定比例收，比例从两成到三成都出现过；有的地方办了报停就不收。以房屋所在地的供热管理条例为准，不能拿外地标准往本地套。

律师提示：要注意什么？

供热企业这边，最该补的不是合同，是台账。按小区、按户建一张欠费表：起止年度、面积、单价、已收、未收、催缴方式与日期。十八年的账能核对清楚，法院才敢调、敢判；对不上账的，法官只能按有证据的部分认定。

诉讼时效这道坎，靠证据不靠道理。每年至少留一次书面催告：快递单要留签收记录，短信要留发送截图，张贴通知要拍照并注明时间地点。

业主这边，觉得温度不达标，别只吵不测。按当地条例规定的程序申请测温，让供热单位或者社区、物业到场签字，留一份书面记录。有记录可以谈减收；没记录，法官只能看到“你说不热”。

收到起诉别躲。缺席判决一样生效，接着就是查封、拍卖。真没钱，主动谈分期或者以物抵债，比等着房产被处置划算——本案两套房抵二十四万，谈下来的空间其实不小。

本文仅供普法学习交流使用。素材来源：最高人民法院2026年10月30日发布的《人民法院服务保障冬季供热典型案例》，共4件。

本文作者：丁传明律师（北京市隆安（南京）律师事务所，2017年执业至今）

擅长领域：劳动仲裁、合同纠纷、公司法、婚姻家事、强制执行

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拿不准自己属于哪种情况，可以先听听律师怎么判断。