南京房产纠纷违约金和实际损失能不能一起要：三条规则说清

违约金与实际损失原则上不能重复主张：约定违约金的，先按违约金；违约金低于实际损失的，可以请求增加到损失水平；违约金过分高于损失的，对方可以请求调减。不是“两份都要”。

“合同写了违约金二十万，我还亏了五十万，能不能都要？”答案是可以补差，但不能重复。

规则一，约定优先。合同约定了违约金的，当事人应当主张违约金，而不是直接主张损失赔偿。违约金的性质是预先约定的损失赔偿总额。

规则二，可以增加。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以增加，增加到与实际损失相当的水平。主张增加的一方要举证证明实际损失。

规则三，可以调减。约定的违约金过分高于造成的损失的，违约方可以请求适当减少。实务中通常以实际损失为基础，兼顾合同履行程度、过错程度、预期利益，一般认为超过损失百分之三十的部分可能被认定“过分高于”。

房产纠纷中的损失构成：差价损失、中介费、贷款费用、装修损失、租金损失、维权合理费用。差价损失通常以评估价或同小区成交价为据。

还有一个细节：定金与违约金不能并用，只能选择其一。选择定金罚则的，不能再主张违约金；选择违约金的，定金应当返还。

法院怎么认定？

法院处理违约金与损失的关系，先看有无约定，再比较违约金与损失的高低，最后决定是否调整。调整以当事人请求为前提，法院一般不主动调减。

法律怎么规定的？

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

——《中华人民共和国民法典》第五百八十五条（现行有效）

这条规定怎么理解？

第五百八十五条第二款是“双向调整”条款：低于损失可以增加，过分高于损失可以适当减少。注意条文用的是“可以”，意味着调整需要当事人提出请求并举证，不是自动适用。

哪些情况适用、哪些不适用？

可以主张的情形：

• 约定违约金低于实际损失，可请求增加
• 违约金明显过高，可请求调减
• 定金与违约金择一适用
• 能证明差价损失、中介费等实际支出

难以支持的情形：

• 同时主张违约金与全部实际损失（重复部分不支持）
• 约定违约金后，再按同一损失主张赔偿
• 无任何损失证据，要求大幅增加违约金
• 同时主张定金罚则与违约金

律师提示：要注意什么？

起诉前算两个数：合同违约金、实际损失。违约金高就守住违约金，损失高就主张增加并准备证据。最忌讳的是“两个都写”，看似占便宜，实际容易被法院认为主张不清。差价损失记得做评估，口头说“房价涨了”不算证据。

本文依据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条、第五百八十五条整理，条文原文可在国家法律法规数据库按条号核对。

本文仅供普法学习交流使用。

本文作者：丁传明律师（北京市隆安（南京）律师事务所，2017 年执业至今）
擅长领域：劳动仲裁、合同纠纷、公司法、婚姻家事、强制执行
咨询电话：159-9649-7776（电话与微信同号）
本文不构成正式法律意见，具体案件请携材料当面咨询

拿不准自己属于哪种情况，可以先听听律师怎么判断。