南京房产纠纷有哪几类：六种常见类型和各自的处理入口

房产纠纷可以归成六类：买卖、租赁、物业、相邻关系、共有分割、征收补偿。前五类走民事途径，第六类走行政途径；每类的证据重点和诉讼时效都不一样。

同样是“房子的事”，有的去法院，有的去住建，有的去复议。先分类，再动手。

第一类，买卖纠纷。逾期交房、逾期过户、一房二卖、质量瑕疵。证据重点是合同、付款凭证、网签记录。诉讼时效三年。

第二类，租赁纠纷。押金不退、提前收房、维修责任、转租。证据重点是租赁合同、交接记录、转账凭证。

第三类，物业纠纷。物业费、服务质量、公共收益。证据重点是服务合同、报修与投诉记录。

第四类，相邻关系。漏水、采光、噪音、通行。证据重点是现场记录、鉴定意见。

第五类，共有分割。家庭共有、合伙购房、离婚后未分割。证据重点是权属登记、出资凭证。

第六类，征收补偿。对征收决定、补偿方案不服。走行政复议或行政诉讼，期限分别是六十日和六个月，比民事案件短得多，最容易错过。

处理入口：前五类向不动产所在地法院起诉；第六类先复议或直接诉讼；涉及违建、规划、物业监管的，可以先向主管部门投诉，形成行政文书作为民事证据。

法院怎么认定？

法院立案时先确定案由，案由决定了举证重点、管辖和时效。案由选错，可能被驳回或移送，耽误时间。

法律怎么规定的？

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

——《中华人民共和国民法典》第五百七十七条（现行有效）

这条规定怎么理解？

第五百七十七条是违约责任的一般条款，买卖、租赁、物业合同纠纷中都能适用。但相邻关系、共有分割属于物权纠纷，请求权基础不同，不能一律按违约处理。

哪些情况适用、哪些不适用？

可以主张的情形：

• 买卖、租赁、物业纠纷，向不动产所在地法院起诉
• 相邻关系纠纷，可主张停止侵害、排除妨碍
• 共有房产可请求分割或折价补偿
• 征收补偿不服，六十日内复议、六个月内起诉

难以支持的情形：

• 对征收决定提民事诉讼
• 把相邻关系纠纷按合同违约处理
• 超过三年时效才主张买卖违约
• 把违建投诉当成民事起诉的替代

律师提示：要注意什么？

遇到房产纠纷，先写一句话：我要的是钱、要房、还是要对方停止某个行为。这句话决定了案由，也决定了证据清单。写不出来，说明还没想清楚，先别急着立案。

本文依据《中华人民共和国民法典》合同编、物权编及《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定整理，条文原文可在国家法律法规数据库按条号核对。

本文仅供普法学习交流使用。

本文作者：丁传明律师（北京市隆安（南京）律师事务所，2017 年执业至今）
擅长领域：劳动仲裁、合同纠纷、公司法、婚姻家事、强制执行
咨询电话：159-9649-7776（电话与微信同号）
本文不构成正式法律意见，具体案件请携材料当面咨询

拿不准自己属于哪种情况，可以先听听律师怎么判断。