南京二手房买卖纠纷：老人220万的房子70万卖掉，法院为什么判撤销

交易价格不到税务机关核定计税价的三分之一，而卖方当时处于病危、缺乏判断能力的状态，这样的房屋买卖合同，法院可以撤销。

家里老人把房子“贱卖”了，事后还能不能反悔？上海市虹口区人民法院近期审结的一起房屋买卖合同纠纷，把这条界限划得很清楚。

案情：病危老人躺在担架上完成过户

张女士与李先生是一对年近八旬的老夫妻。李先生多年前患阿尔茨海默病并持有残疾证，女儿李女士常年居住国外，日常起居由张女士照顾。2025年，张女士身患恶性肿瘤后卧病在床，只得由李先生照料。

从事房产中介工作的何某、金某等人获知这一情况后，多次给两位老人送饭、嘘寒问暖，并游说老人出售名下房产“用于养老”。2025年5月，张女士再次住院，医院向其发出病危通知书。次月，经中介介绍，李先生代重病在床的张女士与曾经从事中介工作的吴某签订房地产买卖合同，约定将张女士名下一套位于虹口区、正在出租的房产出售给吴某，交易价格70万元，由吴某先支付定金1万元，余款可在过户后再支付。

次日，各方在中介人员陪同下共同前往不动产交易中心办理过户手续。张女士由救护车送往，全程卧于担架床上接受工作人员询问。而税务机关核定的该房屋计税价格为220万余元。

办理过户后不到一周，何某等人将两位老人送至苏州某养老院。入住养老院的次日凌晨，张女士因病去世。养老院工作人员无法联系到家属，听说了房屋低价出售一事，怀疑交易存在问题随即报警。远在国外的李女士得知后回国，与父亲李先生共同向法院提起诉讼，要求撤销房地产买卖合同并赔偿相关损失。

吴某辩称，自己经中介介绍看房时因屋内有租客，只看了小区环境；面谈时两位老人表示女儿在国外、要卖房养老，在中介多次沟通下自愿以70万元出售，这是老人的真实意愿，房款已全部支付完毕，交易已经完成。另外，李先生、李女士并非合同相对方，没有权利主张撤销，自己属于善意相对方，不应承担赔偿责任。

裁判要旨

虹口区人民法院从主观和客观两个方面审查了“显失公平”的构成要件。

主观方面。合同主体上，张女士身患恶性肿瘤并已被医院开具病危通知，李先生持有精神残疾证，二人均为高龄患病老人，子女不在身边，对房屋买卖这类大宗交易难以具备客观全面的认知能力；而吴某曾从事中介业务，对房屋价格显然具备更清晰的判断能力。履行情况上，吴某未曾进入房屋查看，双方交易在两天内仓促完成，具有利用对方处于孤立危困状态且缺乏判断能力的故意。因案涉房屋属于张女士与李先生的夫妻共同财产，李先生作为共有人，有权主张撤销。

客观方面。案涉房屋交易价格仅为70万元，远低于税务机关核定的计税价格；合同中“先过户后付款”等条款也造成双方权利义务显著失衡。

最终，法院依法判决撤销房地产买卖合同，并由吴某赔偿相关损失。该判决现已生效。

法条原文

《中华人民共和国民法典》第一百五十一条：一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

《中华人民共和国民法典》第一百五十二条：有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。

法条解析

第151条的适用要同时满足三个条件：一是对方处于危困状态或者缺乏判断能力；二是一方“利用”了这种状态，主观上有利用的故意；三是民事法律行为成立时权利义务显著失衡。这里的时间点很关键——判断显失公平看的是“成立时”，事后市场行情变化造成的价格落差，一般不能作为撤销理由。

同时，撤销权有严格的行使期限：自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内，并且自民事法律行为发生之日起五年内。逾期不行使，撤销权消灭。

判断标准：哪些情况适用，哪些情况不适用

适用（可以主张撤销）的情形：

• 交易价格显著低于同期市场价格或税务机关核定计税价格，本案70万元对220万余元，不足三分之一；
• 卖方签约时处于重病、病危、严重认知障碍等缺乏判断能力的状态，且有病历、病危通知书、残疾证等证据支撑；
• 买方或中介明知卖方处于上述状态，仍仓促促成交易、不实地查看房屋、设置先过户后付款等失衡条款；
• 自知道撤销事由之日起一年内提起诉讼。

不适用（难以撤销）的情形：

• 仅仅因为事后房价上涨、觉得“卖亏了”，而签约时神志清楚、价格接近市场价；
• 卖方具有完全民事行为能力，合同条款与付款安排基本均衡，属于正常的商业判断失误；
• 买方确属善意、支付了合理对价并完成登记，且无从知晓对方缺乏判断能力；
• 自交易发生之日起已超过五年，撤销权已经消灭。

律师提示

家里有高龄、患病老人的，房产处置建议提前做三件事：一是尽早办理意定监护或授权委托公证，明确由谁代为处置大额财产；二是发现老人名下房产出现异常交易，第一时间固定病历、病危通知书、签约时的音像资料、税务核定价等证据；三是从知道撤销事由之日起一年内起诉，不要拖过五年的最长保护期。

还要提醒一点：不动产一旦过户到善意第三人名下，追回房屋的难度会明显上升，那时通常只能向过错方主张赔偿。所以发现异常后，先做一个可行性判断，再决定是走撤销之诉还是赔偿之诉。

素材来源：上海市虹口区人民法院、澎湃新闻、上海法治报公开发布的典型案例

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本文作者：丁传明律师（北京市隆安（南京）律师事务所，2017 年执业至今）
擅长领域：劳动仲裁、合同纠纷、公司法、婚姻家事、强制执行
咨询电话：159-9649-7776（电话与微信同号）
本文不构成正式法律意见，具体案件请携材料当面咨询

拿不准自己属于哪种情况，可以先听听律师怎么判断。