南京物业造成损失怎么索赔：高空坠物、漏水、车辆损坏三条线

向物业索赔，要先分清责任来源：物业未尽安全保障义务（如公共区域管理缺失）、物业自身过错（如维修不当）、第三人侵权而物业有过错。三种情形的举证重点和赔偿范围不同。

车在地库被砸、家里被公共管道漏水泡了、外墙脱落砸伤人。这些损失，物业到底该不该赔？

第一类，未尽安全保障义务。公共区域照明缺失、监控损坏、门禁失修导致盗窃或伤害，物业有过错的，承担相应责任。举证重点：物业合同约定的服务内容、现场状况、报修记录。

第二类，物业自身过错。维修施工不当导致漏水、修剪树木砸坏车辆、清洁作业造成滑倒，由物业承担侵权责任。举证重点：施工记录、现场照片、监控。

第三类，第三人侵权。高空坠物、相邻业主漏水，直接侵权人是第一责任人；物业未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。举证重点：侵权人身份、物业是否采取必要措施。

赔偿范围：财产损失按修复费用或折旧后价值计算；人身损害按医疗费、误工费、护理费等计算；构成伤残的还有残疾赔偿金。精神损害一般限于人身权益受侵害且后果严重。

程序建议：先书面报修并索赔，物业拒绝的，向住建部门投诉；同时做证据保全（照片、监控、维修报价）。金额较大的，起诉并申请鉴定。

法院怎么认定？

法院审理物业赔偿，先确定损害事实与因果关系，再审查物业是否尽到合同义务和法定义务，最后按过错程度分配责任。物业承担补充责任的，只在相应范围内赔偿。

法律怎么规定的？

业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

——《中华人民共和国民法典》第九百四十四条（现行有效）

这条规定怎么理解？

第九百四十四条主要规范物业费支付与催收方式，但它确立了一个前提：物业服务人应当按照约定和有关规定提供服务。服务不到位导致损失的，可以据此主张违约责任或侵权责任。

哪些情况适用、哪些不适用？

可以主张的情形：

• 公共区域管理缺失导致损失，可主张物业责任
• 物业施工不当造成损坏，可要求赔偿
• 高空坠物中物业未尽安全保障义务，可主张补充责任
• 有监控、照片、报修记录形成证据链

难以支持的情形：

• 第三人侵权，要求物业承担全部赔偿
• 仅凭推测主张物业责任，无任何证据
• 损失金额无修复报价或鉴定依据
• 超过三年诉讼时效才主张

律师提示：要注意什么？

出事后三件事：拍照录像、调取监控（越早越好，很多物业只保留七天）、书面报修并索赔。损失金额要有依据——维修报价单、发票、评估报告。别接受“免你半年物业费”这种口头补偿，除非你算过账觉得划算。

本文依据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条、侵权责任编条文整理，条文原文可在国家法律法规数据库按条号核对。

本文仅供普法学习交流使用。

本文作者：丁传明律师（北京市隆安（南京）律师事务所，2017 年执业至今）
擅长领域：劳动仲裁、合同纠纷、公司法、婚姻家事、强制执行
咨询电话：159-9649-7776（电话与微信同号）
本文不构成正式法律意见，具体案件请携材料当面咨询

拿不准自己属于哪种情况，可以先听听律师怎么判断。