南京继承房产过户要多久、花多少钱：公证和诉讼两条路怎么选

继承房产过户真正的分岔口不是手续，是“有没有争议”：继承人都能签字就走公证，有一人不配合就只能先打继承诉讼，拿判决书单方过户。

老人过世两三年，房子还挂在老人名下，这在南京并不少见。多数家庭不是不知道要办，而是不知道从哪一步开始，也怕一开口就和兄弟姐妹翻脸。

先别急着去不动产登记中心。办之前先确认三件事：房产证在谁手上、有没有遗嘱、全体继承人能不能坐下来签字。三件事都“能”，走继承权公证；任何一件“不能”，走继承诉讼。这个判断做完，后面的时间、费用才好估。

无争议的路径：全体第一顺序继承人到公证处办继承权公证，材料是死亡证明、亲属关系证明、房产证、各人身份证，有人放弃继承的要当场做放弃声明。公证费按房产价值分段比例收取，各公证处标准不完全一样，必须现场问公示价，别按网上多年前的标准估算。

有争议的路径：以法定继承纠纷或遗嘱继承纠纷起诉，由被继承人死亡时住所地或主要遗产所在地法院专属管辖，南京的房产一般就到房产所在区法院。判决生效后，凭判决书可以单方申请过户，不需要其他继承人到场配合。

时间上给一个可用的预期：公证通常两到四周；诉讼一审普通程序审限六个月，实务中三到六个月；一方上诉再加三个月左右。费用上，法定继承免征契税，登记费八十元，可能还有评估费；但如果是遗赠给法定继承人以外的人，受遗赠人要按百分之三缴契税，这是最常见的踩坑点。

法院怎么认定？

法院审这类纠纷，顺序是固定的：先看房子是不是被继承人个人财产——婚后取得的通常要先析产，一半本来就属于配偶；再看继承人范围和顺序；最后看有没有合法有效的遗嘱。房改房、安置房、小产权房还会多审一道“能不能上市交易”。

法律怎么规定的？

遗产按照下列顺序继承：（一）第一顺序：配偶、子女、父母；（二）第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承；没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。

本编所称子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本编所称父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。

——《中华人民共和国民法典》第一千一百二十七条（现行有效）

这条规定怎么理解？

第一千一百二十七条解决的是“谁有权继承”。第一顺序是配偶、子女、父母，这里的父母包括被继承人自己健在的父母——很多家庭恰恰漏掉老人，公证就办不下来。子女包括有扶养关系的继子女，这一条在再婚家庭里经常成为争点。

哪些情况适用、哪些不适用？

可以主张的情形：

• 全体第一顺序继承人对份额没有异议，且都愿意到场签字
• 被继承人留有形式合法的遗嘱，继承人对遗嘱本身没有争议
• 房产证、死亡证明、亲属关系材料齐全，房屋无查封
• 房屋有抵押的，已与银行确认结清或转贷方案

难以支持的情形：

• 有继承人失联、拒绝到场或拒绝签字
• 对遗嘱真伪、见证人资格存在实质争议
• 房产属夫妻共同财产，配偶主张整套归自己
• 房屋被查封，或权属登记本身存在瑕疵

律师提示：要注意什么？

先做一张“继承人清单”，把被继承人的配偶、子女、父母，以及先于被继承人死亡的子女的晚辈直系血亲全部列出来，一个都不能漏。清单做完再决定走公证还是诉讼，能省下好几个月。房产在南京不同区，公证处和登记中心的材料要求也有细微差别，去之前打一个电话确认。

本文依据《中华人民共和国民法典》继承编条文整理，条文原文可在国家法律法规数据库按条号核对；收费口径以南京市各公证处、不动产登记中心现场公示为准。

本文仅供普法学习交流使用。

本文作者：丁传明律师（北京市隆安（南京）律师事务所，2017 年执业至今）
擅长领域：劳动仲裁、合同纠纷、公司法、婚姻家事、强制执行
咨询电话：159-9649-7776（电话与微信同号）
本文不构成正式法律意见，具体案件请携材料当面咨询

拿不准自己属于哪种情况，可以先听听律师怎么判断。