房子登记在谁名下通常判给谁，但婚后用共同财产还贷的部分及其对应增值，登记方要折价补偿另一方。
“房子是我婚前买的、首付我出的，凭什么分她一半？”这是离婚咨询里最常听到的一句话。真实答案比这句话复杂，但也比它更有章法。
先看一个最常见的模型：男方婚前买房，总价300万元，首付90万元，贷款210万元，登记在男方名下。婚后夫妻共同还贷5年，累计还贷本息约60万元，其中本金约35万元。离婚时房子市值420万元。
按婚姻家庭编解释（一）第78条，这套房子先由双方协议处理；协议不成的，法院可以判决归登记一方，尚未归还的贷款属于登记一方的个人债务。但婚后共同还贷支付的款项，以及这部分款项对应的财产增值，要由登记一方向另一方补偿。
实务中常用的补偿口径是：共同还贷额 ÷ 总购房成本（首付＋已还贷款本息） × 当前市值 ÷ 2。按上面的数字，60÷(90+60)×420÷2，约84万元。不同法院在总成本是否计入利息、是否扣除税费上会有细微差别，但思路一致：还贷是共同的，增值也应当共享。
裁判要旨
法院审查这类纠纷，抓的是三件事：一是首付资金来源，属于婚前个人财产、父母出资还是借款；二是还贷资金来源，婚后工资奖金属于夫妻共同财产，用共同财产还贷的部分才产生补偿；三是登记状态，登记在一方名下还是双方名下，直接决定是折价补偿还是按份分割。
还有一点常被忽略：父母出资时如果书面明确表示只赠与自己子女一方，该部分属于该子女个人财产；没有明确表示的，婚后出资一般推定为对夫妻双方的赠与。
法条原文
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第七十八条：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。
法条解析
这条规定的核心是“房归登记方、钱要算清”。既避免了一套房子被硬性变卖分割，也避免共同还贷一方净身出户。两个易错点：一是只有婚后共同还贷的部分才进入补偿基数，婚前已经还掉的本息不算；二是补偿范围包括对应增值，不是只退还本金。
判断标准：哪些情况适用，哪些情况不适用
适用（可以主张补偿）的情形：
- 婚前一方付首付、登记在该方名下，婚后用工资等共同财产还贷
- 有银行流水和还款记录能证明婚后还贷的具体金额
- 房屋现值能通过评估报告或同小区成交价确定
- 双方对房屋归属协商不成，需要法院判决
不适用（难以按本条主张）的情形：
- 首付和全部贷款均由一方婚前财产清偿，婚后没有共同还贷
- 房屋登记在双方名下并约定为按份共有，应按约定份额分割
- 父母出资时书面明确只赠与自己子女一方，该部分属个人财产
- 双方已就房产归属和补偿金额达成书面协议并履行完毕
律师提示
准备离婚的一方，先把三组证据收齐：首付款转账凭证与资金来源说明、婚后还贷的银行流水（标注扣款账户）、房屋现值依据（评估报告或近期成交记录）。这三组材料决定了补偿款是几十万元还是零。
如果贷款尚未还清，计算基数要用已还部分，不要拿总房价直接对半分。
拿不准自己属于哪种情况，可以先听听律师怎么判断。
素材来源：最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）及各地法院公开的离婚财产分割裁判规则
本文仅供普法学习交流使用。
本文作者：丁传明律师（北京市隆安（南京）律师事务所，2017 年执业至今）
擅长领域：劳动仲裁、合同纠纷、公司法、婚姻家事、强制执行
咨询电话：159-9649-7776（电话与微信同号）
本文不构成正式法律意见，具体案件请携材料当面咨询
拿不准自己属于哪种情况，可以先听听律师怎么判断。
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协议离婚的，自婚姻登记机关收到离婚登记申请之日起三十日内，任何一方不愿离婚的，可撤回申请；三十日期满后双方应在接下来的三十日内亲自申领离婚证，逾期视为撤回。
抚养权判给谁？
不满两周岁的子女以由母亲直接抚养为原则；已满两周岁的，按最有利于未成年子女的原则判决；已满八周岁的，应尊重其真实意愿。经济条件只是因素之一。
彩礼能要回吗？
双方未办理结婚登记、办理结婚登记但确未共同生活、或婚前给付导致给付人生活困难的（后两种以离婚为条件），当事人请求返还彩礼的，法院一般予以支持。
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