导语：真金白银全款买下的房子，迟迟办不动产权证，一查才发现房屋早已被开发商抵押给了银行——自己住着的家，竟成了别人的担保财产。近日，湖南省永州市零陵区人民法院审结这样一起案件，明确给出裁判规则：以居住为目的并已付清全款的商品房消费者，其权利优先于银行的抵押权，抵押登记应予注销。
案情：付清全款四年，房子被抵押给了银行
2017年12月25日，原告欧某、向某与永州某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买零陵区某住宅，建筑面积160余平方米，总价款80余万元，约定一次性付款，开发商应于2019年8月31日前交房，并在交房后540个工作日内办理不动产权证书。
合同签订后，原告按约付清了全部购房款，开发商开具了增值税普通发票，原告于2018年3月缴纳房屋契税，后续又交纳了物业专项维修资金。然而，2021年1月21日，开发商将包含案涉房屋在内的在建工程抵押给湖南某银行永州分行，并办理了抵押权变更登记。因房屋存在抵押登记，原告始终无法办理产权过户，与开发商、银行多次协商无果，遂诉至零陵区人民法院，请求判令二被告配合办理抵押权注销登记。
庭审中，开发商认可房屋已出售且原告已付清房款，称抵押系工作人员疏漏、未及时办理预告登记所致；银行则辩称其抵押权登记合法有效且经生效判决确认，原告的购房合同未办理网签备案，不具有对抗第三人的效力。
裁判：商品房消费者权利优先，抵押登记应注销
零陵区人民法院审理认为，本案争议焦点有二：原告是否属于受优先保护的商品房消费者；案涉抵押权登记应否注销。
关于焦点一，根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应予支持。本案合同合法有效，原告已付清全部购房款，所购房屋为住宅且用于居住，属于以居住为目的的商品房消费者，其权利优先于银行的抵押权。至于未办理网签备案，并不影响消费者在实体权利上的优先顺位。
关于焦点二，法院指出，抵押登记的存续客观上构成办理房屋所有权转移登记的障碍。在原告权利顺位优先的情况下，银行已无法通过处置案涉房屋实现抵押权，继续保留抵押登记将使房屋权属长期处于不确定状态，有违公平原则与经济原则，故抵押权登记应予注销。法院最终判决开发商与银行于判决生效之日起十日内协助原告办理案涉房屋的抵押权登记注销手续。宣判后双方均服判息诉，判决现已生效。
解析：三条裁判要点值得记住
第一，居住生存利益位阶高于金融担保利益。法官在释法中明确，商品房消费者权利优先规则的本质是生存权优位原则在不动产交易领域的具体化：购房者对应的是基本生活保障，抵押权对应的是信贷经营利益，二者价值位阶不同。
第二，银行对在建工程抵押负有更高的审慎审查义务。金融机构不能只看不动产登记簿和开发商单方资料，而应通过现场踏勘、房源核验等方式实质审查房屋是否已出售、交付。未尽审查义务对已售房屋设立抵押的，权利冲突风险自行承担。
第三，注销抵押登记是权利优先规则的实体化落地。如果只在执行异议程序中确认消费者优先、却不涤除抵押登记，消费者的过户请求权将永远存在履行障碍，还可能引发循环诉讼。法院直接判令协助注销，一次性终结权属不确定状态。
律师提示
购房者防范此类风险有三招：其一，签约前查询楼盘的抵押、查封状态，购买在建工程抵押范围内的房屋务必要求开发商先解押；其二，付款后第一时间督促办理网签备案和预告登记——预告登记是法律赋予购房人对抗后续处分的“护身符”，本案原告恰恰缺了这一步，才给了抵押登记可乘之机；其三，保留好购房合同、付款凭证、发票、契税完税证明，这些是认定“商品房消费者”身份、主张权利优先的核心证据。已发现房屋被抵押的，可直接起诉请求注销抵押登记，不必等银行先动手。
来源：永州市中级人民法院（作者：彭剑辉、王君君），红网、腾讯新闻2026年9月28日报道。本文仅供普法学习交流使用。
本文作者：丁传明律师（北京市隆安（南京）律师事务所，执业第10年）
擅长领域：劳动争议、合同纠纷、公司与股东纠纷、婚姻家事、强制执行、再审与民事检察监督、破产清算
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逾期交房怎么赔偿？
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