导语：花费数十万元购房、装修入住，却因原房主身负债务，房屋先后被三家法院司法查封，过户手续迟迟无法办理。近日，河南省新野县人民法院审结一起房屋买卖合同纠纷案件，法官积极协调，最终案涉房屋查封障碍全部消除，依法确认买卖合同有效，判令原产权人协助购房者办理不动产过户登记手续。
一、案情回顾：买房入住后遭遇多重查封
2020年，廖某、刘某夫妇经中介人员介绍，购买焦某名下一套商品房，双方签订《二手房产权利义务转让协议》。合同签订后，焦某依约将房屋交付廖某、刘某。二人接收房屋后，实际承担该房屋的按揭贷款偿还义务，并出资5万余元对房屋进行装修，实际占有并使用涉案房产。
然而，因焦某对外负债，该房屋先后被多家法院司法查封。尽管房款基本支付完毕、房屋也已经实际入住，但多重查封横亘在前，房屋过户手续始终无法办理。
为维护自身合法权益，廖某、刘某诉至新野县人民法院，要求确认合同有效并判令焦某协助办理过户登记。
二、法院裁判：清除查封障碍，判令协助过户
案件受理后，承办法官敏锐地意识到，只有彻底清除过户障碍才能真正案结事了。秉持实质性化解纠纷的理念，法官展开了一系列协调工作：
第一步，督促原房主正视债务。法官多次与原房主焦某深入沟通，从法理和情理角度耐心释法明理，督促其正视债务问题。焦某最终主动偿还了关键债务。
第二步，协调债权人与查封法院。法官主动担当，多方协调，积极与相关债权人及查封法院沟通对接，详细说明案情进展与购房者实际居住情况。经过一系列工作，相关债权人陆续申请解除司法查封，房屋之上的权利负担全部消除，办理产权过户的客观条件终于达成。
第三步，依法判决过户。在查封障碍消除的基础上，新野县人民法院依法作出一审判决：
- 确认双方签订的《二手房产权利义务转让协议》合法有效；
- 判令焦某于判决生效之日起十日内，协助廖某、刘某将涉案房屋权属登记至其名下；
- 判令焦某支付二原告差旅费4500元；
- 案件受理费664元，由焦某负担。
判决生效后，廖某、刘某夫妇专程来到新野县法院，向承办法官和书记员送上锦旗，表达对法院实质性化解纠纷、护航群众安居权益的高度认可。
三、律师提示
1. 二手房交易务必查询房屋权属状况。签订买卖合同前，购房者应到不动产登记中心查询房屋是否存在抵押、查封等权利限制，并要求卖方提供房屋权属证书原件核验。对于存在权利瑕疵的房屋，应谨慎交易或要求卖方先行清除障碍。
2. 尽早办理过户登记是防范风险的关键。不动产所有权以登记为准，仅签订合同并实际占有房屋，并不能完全对抗第三人和法院的强制执行。因此，购房者应在合同约定的期限内尽快办理过户登记，避免因卖方债务问题导致房屋被查封。
3. 已付房款并实际占有的购房者可提出执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合”在查封前已签订合法书面买卖合同””已合法占有””已支付全部价款或按约支付部分价款且将剩余价款交付执行””非因买受人原因未办理过户”四个条件的，可以排除执行。
4. 中介方应尽到审慎核查义务。二手房中介在促成交易时，应主动查询房屋是否存在抵押、查封等情况，并如实告知购房者。若因中介未尽核查义务导致购房者损失，中介可能承担相应的赔偿责任。
5. 协商不成时及时诉讼维权。如本案所示，当房屋因卖方债务被查封导致无法过户时，购房者应及时起诉，请求确认合同有效并判令卖方协助过户。同时，可向法院申请协调查封债权人解除查封，或通过执行异议程序维护自身权益。
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本文作者：丁传明律师（北京市隆安（南京）律师事务所，执业十年）
擅长领域：劳动仲裁、合同纠纷、公司法、婚姻家事、强制执行
咨询电话：159-9649-7776
本文不构成正式法律意见，具体案件请携材料当面咨询
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可先协商；协商不成可向当地居委会或住建部门投诉调解，或凭租赁合同和付款记录向法院起诉。注意保留押金收据、交接清单和房屋现状照片。
逾期交房怎么赔偿？
有约定从约定；约定过低或过高的，可按同地段同类房屋租金标准或实际损失请求调整。经催告后合理期限仍不交付且达到解除条件的，买受人可以解除合同并要求赔偿。
物业费不交会怎样？
物业公司可催告并起诉追缴；长期拖欠可能影响个人征信记录。但服务质量严重不符约定标准的，业主可要求减免或通过业委会主张权利，不宜简单拒交。
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