定金能否退，关键看两点：这笔钱在法律上是不是定金，以及合同没能履行是谁的原因。
售楼处让你先交两万“锁定房源”，收据上写的是“定金”还是“订金”，差别很大。前者适用罚则，后者通常只是预付款。
先分清两个词。“定金”是法定担保方式，适用定金罚则：给付方违约无权要求返还，收受方违约应双倍返还。“订金”不是法定概念，一般视为预付款，合同没履行时通常应当返还，不适用双倍罚则。收据、合同上写哪个字，直接影响结果。
再分清一个前提：定金合同自实际交付定金时成立。只在合同里写了定金数额但没实际支付，定金条款不生效，主张双倍返还会落空。定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金效力。
五种能退的情形：收受定金一方违约致合同目的不能实现（可要求双倍返还）；因不可归责于双方的事由导致合同无法履行，如限购政策变化、贷款政策调整致无法获批；开发商未取得预售许可证销售；合同对主要条款未达成一致，属于预约未能订立本约；双方协商一致解除。
四种不能退的情形：买方自身原因反悔不买；买方贷款因自身征信或收入问题未获批；买方未在约定期限内签约或付款；买方明知不符合购房资格仍支付定金。
裁判要旨
法院处理定金纠纷，先定性再定责：定性看款项性质（定金还是订金、是否实际交付、是否超过20%），定责看合同未能履行的原因归属。原因不可归责于任何一方时，定金应当返还，但不适用双倍罚则。
商品房认购书、意向书属于预约合同，一方无正当理由拒绝订立本约的，另一方可以主张违约责任，但不能强制对方签订正式买卖合同。
法条原文
《中华人民共和国民法典》第五百八十六条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
法条解析
第586条有三个技术点：定金合同是实践合同（交付才成立）、数额受20%上限约束、实际交付金额与约定不一致时视为变更。这三点在实务中经常被忽略，尤其是“只签不付”的情形——很多人以为合同写了就生效，实际上定金条款并未成立。
判断标准：哪些情况适用，哪些情况不适用
适用（定金可以退）的情形：
- 开发商或卖方违约，拒绝签约、拒绝过户或一房二卖
- 限购、限贷政策调整导致买方丧失资格或贷款无法获批
- 开发商未取得预售许可证明即收取定金
- 双方就主要条款未达成一致，未能订立正式合同
不适用（定金一般不能退）的情形：
- 买方单纯反悔，不想买了
- 买方因自身征信、收入问题导致贷款未获批
- 买方未在约定期限内签约、付款，构成违约
- 买方明知不具备购房资格仍支付定金
律师提示
付款前做三件事：看清收据和合同上写的是“定金”还是“订金”；确认金额是否超过总价的20%；确认开发商是否取得预售许可证。这三点决定了日后能不能退、退多少。
如果因政策变化无法购房，务必书面通知对方并保留政策文件、银行拒贷通知，这类证据是主张“不可归责于双方”的关键。
拿不准自己属于哪种情况，可以先听听律师怎么判断。
素材来源：《中华人民共和国民法典》合同编及各地法院公开的商品房买卖合同纠纷裁判规则
本文仅供普法学习交流使用。
本文作者：丁传明律师（北京市隆安（南京）律师事务所，2017 年执业至今）
擅长领域：劳动仲裁、合同纠纷、公司法、婚姻家事、强制执行
咨询电话：159-9649-7776（电话与微信同号）
本文不构成正式法律意见，具体案件请携材料当面咨询
拿不准自己属于哪种情况，可以先听听律师怎么判断。
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可先协商；协商不成可向当地居委会或住建部门投诉调解，或凭租赁合同和付款记录向法院起诉。注意保留押金收据、交接清单和房屋现状照片。
逾期交房怎么赔偿？
有约定从约定；约定过低或过高的，可按同地段同类房屋租金标准或实际损失请求调整。经催告后合理期限仍不交付且达到解除条件的，买受人可以解除合同并要求赔偿。
物业费不交会怎样？
物业公司可催告并起诉追缴；长期拖欠可能影响个人征信记录。但服务质量严重不符约定标准的，业主可要求减免或通过业委会主张权利，不宜简单拒交。
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