南京二手房违约怎么赔：定金、违约金、差价损失怎么选_丁传明律师

定金罚则、违约金和差价损失可以主张，但同一损失不能重复获赔，通常只能择一或就高主张。

签了合同、交了定金，卖方突然说不卖了。买方想要个说法，第一句话往往是“能赔我多少”。答案取决于合同怎么写、损失有多大。

第一款工具，定金罚则。收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金；给付定金一方违约的，无权请求返还定金。定金数额由双方约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金效力。

第二款工具，违约金。合同约定了违约金的，按约定主张；约定的违约金低于造成的损失的，可以请求增加；过分高于造成的损失的，对方可以请求适当减少。实务中“过分高于”一般参照超过损失百分之三十来判断。

第三款工具，差价损失。房价在签约后上涨，卖方毁约另行高价出售，买方的实际损失就是“合同价与当前市场价的差额”。这类损失需要评估报告、同小区成交记录等证据支撑。

三者关系：定金和违约金不能同时主张，只能择一；违约金和差价损失也不能重复获赔，通常按“填平原则”就高主张。也就是说，不能既要双倍定金、又要违约金、还要差价，把同一笔损失算三遍。

裁判要旨

法院审查二手房违约，先看合同效力，再看违约事实，最后看损失。合同有效、卖方无正当理由拒绝过户或一房二卖，构成根本违约，买方可以选择要求继续履行（配合过户），也可以选择解除合同并主张赔偿。

需要注意的是，买方自身也存在违约（如贷款未获批、付款迟延）的，可能被认定双方均有过错，赔偿金额相应调整。

法条原文

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。第五百八十七条：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。