导语：二手房交易中，“跳单”通常表现为买方利用中介提供的房源信息，绕开中介直接与房主成交以逃避支付佣金。但实践中出现了一种更隐蔽的方式——买方先故意压低报价，让中介误以为“价格谈不拢”而放弃服务，随后买方自行与房主以更高价格成交。这种行为是否构成“跳单”？本文结合山东法院最新判例（鲁法案例【2026】424）为您解析。
一、基本案情
刘某拟购买某小区的住房，遂找到某中介公司。2026年3月1日，中介公司向刘某推荐了多套房源信息，其中包括2号楼2单元201室（以下简称201室）。中介公司的工作人员张某告知刘某，201室房主诚心出售，49万元带储藏室，价格可议。双方约定次日看房。
看房当日，张某让刘某签订看楼书，其中第四条约定：“甲方看好乙方提供的售房房源并成交，应支付给乙方房产实际成交价格的1%作为中介佣金费用。”之后，张某带领刘某实地看房。刘某看房后明确表示：“41万，你谈吧，再多了我就下半年再说。”后张某未与201室房主谈妥价格，自2026年3月5日开始继续向刘某推送其他的房源信息。
之后，刘某到该小区物业公司获取了201室房主的联系方式，双方自行磋商，最终刘某以43.9万元的价格购买案涉房屋，并于2026年3月30日办理了过户手续。中介公司认为刘某的行为构成“跳单”，诉至法院，要求其支付中介佣金。刘某辩称中介公司已经放弃对该套房屋提供服务，其行为不构成“跳单”。
二、法院审理
法院经审理认为，中介公司为刘某提供了案涉房源信息，并且带领刘某实地看房。刘某看房后明确告知张某，其能接受的价格是“41万”，并表示“再多了我就下半年再说”。中介公司在接收到刘某的意思表示后，放弃对该套房屋的中介服务，开始向刘某另行推荐其他房源信息。刘某却一方面向中介公司故意压低可接受价格，导致中介公司无法促成双方交易，另一方面私下与房主自行磋商以更高价格成交，依据《中华人民共和国民法典》第九百六十五条规定，其行为构成“跳单”。据此判令刘某向中介公司支付中介佣金4390元，该判决已经发生法律效力。
三、法官说法：隐蔽式“跳单”如何认定
（一）“跳单”的构成要件
根据《民法典》第九百六十五条规定，构成“跳单”须同时满足三个要件：（1）委托人接受了中介人的服务；（2）委托人利用了中介人提供的交易机会或媒介服务；（3）委托人绕开中介人直接订立合同。
实践中认定的难点在于对“利用”要件的认定。本案中，刘某主张其后续交易系“自行联系”达成，与中介服务无关。但“利用”不应仅以价格条件是否沿用为判断标准，而应以交易机会是否来源于中介服务为核心。只要委托人首次接触交易机会并形成交易意向系通过中介人，即应当认定其后续绕开中介人完成交易的行为利用了中介人的服务成果，构成“跳单”。
（二）故意压低报价的法律评价
本案的特殊性在于，刘某并非“被动”地因中介价格谈不拢而终止服务，而是以不正当手段阻挠报酬支付条件成就。依据《民法典》第一百五十九条规定，刘某故意提出低报价导致中介放弃服务，随后自行以更高价格成交，其实质是“利用中介服务却不支付对价”，有悖于契约精神和诚实信用原则。
（三）与最高法指导案例1号的区别
最高人民法院指导案例1号（上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案）确立了“房源信息非独家时，委托人有权选择报价低、服务好的其他中介成交，不构成跳单”的裁判规则，旨在保护消费者选择权。但这并不意味着委托人可以无偿利用中介服务后自行交易。
本案与指导案例1号存在本质区别：在指导案例1号中，委托人系通过另一家中介公司完成交易，原中介与最终成交之间不存在因果关系；而本案中，刘某系绕开中介直接与业主交易，其交易机会完全源于原中介服务，二者之间存在直接因果关系。指导案例1号的裁判规则不能适用于本案情形。
四、律师提示
1. 对购房人而言：“货比三家”是权利，但利用某家中介提供的房源信息看房后绕开该中介直接与房主成交，仍需支付佣金。故意压低报价“逼退”中介再私下成交，不仅不能免责，反而因违反诚实信用原则而构成“跳单”违约。
2. 对中介机构而言：应注意保存带看记录、看房确认书、微信沟通记录等证据，证明交易机会来源于己方服务；同时注意看房确认书中的违约金条款若属于不合理免除己方责任、加重对方责任的格式条款，可能被认定无效。
3. 判断“跳单”的核心标准是“交易机会来源”——只要委托人首次接触交易对象或交易信息系通过中介服务实现，无论后续价格条件是否发生变化，即应认定“利用”要件成立。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第一百五十九条：附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就；不正当地促使条件成就的，视为条件不成就。
《中华人民共和国民法典》第九百六十五条：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
来源：山东高法（鲁法案例【2026】424）。本文仅供普法学习交流使用，具体案件请咨询专业律师。
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被骗签了合同怎么办？
如能证明签订合同时存在欺诈行为，受欺诈方有权自知道或应当知道撤销事由之日起一年内请求法院或仲裁机构撤销合同，合同撤销后自始没有法律约束力。
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