南京房产纠纷律师：买房未过户能否排除执行

来源：本站|发布时间：2024-02-19|浏览次数：58

案情简介

刘某订购A公司开发建设的高档社区商品房，于2018年3月9日交纳购房订金50000元，A公司向刘某出具《收据》一张。因刘某持股100%的C公司与A公司、B公司、陈某有合同往来，经对账及协商，刘某购买A公司开发的房产需支付的购房款由刘某与A公司在612665元的范围内相互抵消，A公司分别于2019年2月14日、5月28日向刘某出具了金额为512665元、100000元的房款收据。

2019年7月28日，刘某与A公司签订《商品房买卖合同（预售）》。2020年12月6日，A公司向刘某出具了热力开户费、天燃气开户费、专项维修基金等费用收据。刘某交纳了2020年12月6日至2021年12月6日的物业管理费和垃圾处理费。

后经刘某与A公司结算，刘某尚欠A公司购房款99945元和不动产办证押金、装修押金、垃圾清理费等共计113565元，刘某于2021年11月4日向A公司工作人员赖某账户汇款113565元，案涉商品房至今未办理不动产初始登记。

法院在执行B公司与A公司建设工程施工合同纠纷一案中，查封了案涉商品房。刘某提出异议，法院驳回了刘某的异议请求。刘某对裁定不服，提起本案诉讼，请求法院停止执行案涉房产，并解除查封。

法院审理

B公司申请查封、执行的案涉房屋，系被执行人A公司开发建设的房产。基于本案已查明的事实，2019年7月28日，A公司与刘某签订的《商品房买卖合同》，将该房屋以762610元出售给刘某，刘某分别于2018年3月9日、2019年2月24日、5月28日、2021年11月4日向A公司支付案涉房款50000元、512665元、100000元、并将剩余购房款99945元交付至法院执行案款专用账户，A公司亦向刘某实际交付了该房屋，刘某也实际缴纳过该房屋有线电视费用、物业管理费用、基础建设配套费、水电费等相关费用。在此情况下，刘某与A公司所签《商品房买卖合同》已经基本履行完毕。A公司作为出卖人对该房屋即不再享有任何法律上的实体权利，仅负有协助刘某办理过户登记的义务。据此，案涉房屋已经脱离A公司财产范围，A公司因全额收取了刘某支付的购房款，其财产并未因此减损，A公司业已无权再用该房屋偿付其所欠债务，否则就有违公平、诚实信用的法律原则。B公司作为A公司债权人原则上亦不能请求以该房屋抵偿A公司所欠债务，除非B公司有证据证明刘某与A公司恶意串通或者有其他利害关系，影响了对A公司责任财产范围的认定。至于案涉房屋因二期整体还没有验收完毕，无法办证，导致刘某一直未办理过户登记手续，不影响对刘某享有物权期待权的认定。

法院判决，在执行案件中不得执行案涉高档社区商品房。

法官说法

法院在执行程序中对被执行人所采取的强制执行措施，应当以其财产为限。如果有证据证明拟执行标的不属于被执行人的财产，则应当停止对该标的的执行。民事主体以财产为限对外承担法律责任。

法条链接

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；

（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。